6.1、信托-新员工入职培训-投资理财概念介绍2015.2.4.ppt

润川财富新员工入职培训—信托基础知识 二、产品核心 举 例 二：基础设施信托实务案例 产品名称 长安城朱雀桥贷款项目集合资金信托计划 受托人 B信托有限公司 保管银行 N银行 信托规模 5000万元 信托期限 2年 资金运用方式 用于长安城朱雀桥工程投资发展有限公司发放项目贷款，用途为道路建设，主要用于完善国道AA线C点至D点路段项目的结尾工程 预期年化收益率 12% 收益分配方式 按半年付息 还款来源 国道AA线C点至D点路段项目一级公路项目建成运营后，所有的收费作为偿还用款资金的来源 风险控制 名城财富信用担保，关小倩连带责任担保 亮点：收益率高，半年付息流动性较好，有政府信用保证，安全性强 二、产品核心 举 例 三：房地产信托融资实务案例 房地产信托融资的主要模式： （一）贷款模式 贷款型信托 “四证”齐全、自有资金达到30%、二级以上开发资质、项目自盈能力强 期限较短（1—2年居多）、几千万到几亿不等、成本相对较低 偿还贷款本金并支付利息 发放贷款（权限） 资产抵押（不动产，抵押率一般50%左右）、股权质押、第三方保证、设置监管账户 对项目要求 进入方式 风控措施 期限/金额/成本 退出方式 二、产品核心 举 例 三：房地产信托融资实务案例 房地产信托融资的主要模式： （二）股权模式 股权型信托 股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强 期限相对较长（1—3年居多）、金额较大、成本较高 转让股权、分红、清算 股权转让、增资扩股、增加资本公积 向项目公司委派董事或者财务经理、股权质押、第三方保证等 对项目要求 进入方式 风控措施 期限/金额/成本 退出方式 二、产品核心 举 例 三：房地产信托融资实务案例 房地产信托融资的主要模式： （三）基金模式：信托与基金具有天然联系，资金信托本身就是一种基金，而基金的重要载体和组织模式之一就是信托。按组织形式划分，房地产私募基金可以分为三种基本形态：信托型、有限合伙型、公司型。 信托型房地产基金的实质是一个信托计划，信托公司作为受托人，通常也担任房地产基金管理人。信托型房地产基金的基本形式是股权投资信托计划，即信托资金以股权投资形式入股项目公司或与开发商合资成立有限合伙企业（信托计划作为有限合伙人）。 与一般的股权投资信托计划不同之处是，信托型房地产基金的期限设计可能是灵活的长短搭配模式，投资者的预期收益可能是分档、分层、分段的，基金可能设置了灵活的封闭期——开放期。 二、产品核心 举 例 三：房地产信托融资实务案例 信托计划 （基金） 有限合伙 公司法人 信托计划 加入LP 入股 TOT 房地产项目（池） 投资 投资 投资 个人投资者 机构投资者 认购份额 认购份额 投资 商业银行 资金保管 信托型房地产基金操作模式 二、产品核心 案例 ： 产品名称 殷城大厦项目股债结合集合信托计划 受托人 B信托有限公司 保管银行 N银行 信托规模 总规模3.35亿元 （1）优先级：2.5亿元，向投资者募集 （2）劣后级：8500万元，由B公司认购 信托期限 18个月，满12个月后可提前结束 资金运用方式 （1）3500万元资金用于受让王先生和张先生持有的A公司100%股份 （2）3亿元用于向A公司的子公司B发放信托贷款，用于殷城大厦建设 预期年化收益率 （1）300万元以下（不含）：9%年 （2）300万元以上（含）：11%年 收益分配方式 按年付息 优先劣后结构设计：有劣后资金保障优先投资人的本金和收益安全 二、产品核心 案例 ：（接上） 还款来源 殷城大厦裙楼和辅楼的销售回款 风险控制 （1）以殷城大厦裙楼在建工程及相应土地使用权为其偿还信托贷款本息提供抵押担保 （2）以殷城大厦辅楼在建工程及相应土地使用权为其偿还信托贷款本息提供抵押担保 （3）自然人王先生为B公司偿还信托贷款本息提供无限连带责任担保。 二、产品核心 举 例 四：私人股权投资（PE）信托实务案例 1.私人股权 私人股权（Private Equity,简称PE）是指未在股票市场上上市交易的公司的股权，与公开发行的股票相对应。 2.私人股权投资形式： 信托型PE 公司型PE 有限合伙PE 法律关系 信托关系 股权关系 合伙关系 根本性质 契约性质 法人组织 非法人组织 征税的原则 不对信托征税 不对合伙征税 对公司征税 管理人责任/报酬 有限责任/固定比例管理费 有限责任/管理费+绩效 无限责任/按比例分配 PE类型 基本特征 二、产品核心 案例 ： 产品名称 绿色产业投资集合资金信托计划 信托规模 5亿元 认购金额 认购门槛300万起，以10万元的整数倍递增 信托期限 5年，若信托计划期满后，存在部分投资项目因为相关政策限制等客观因素的影