城市地价评估第三章土地分等定级.pptVIP

第三章 城镇土地分等定级与土地使用价值评定 一、土地分等定级含义 在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。 二、土地定级原则 1、综合分析原则 2、主导因素原则 3、地域分异原则 4、级差收益原则 5、定量与定性结合原则 三、城镇土地定级因素分析 1、确定土地定级因素、因子的基本原则 （1）影响大，对分级具有重要作用 （2）覆盖面广，适用于城市各类用地 （3）反映土地质量的差异 城镇土地定级因素表 四、土地定级的程序 1、编写土地定级任务书，做好组织上、物质上的准备 2、收集资料@ 3、资料整理及分值表的编制 4、权重确定及因素选择 # 5、土地定级单元的划分 $ 6、土地级别的确定※ 7、土地收益、地价测定￥ 8、面积量算及土地级别图的编制 9、土地定级报告及成果验收归档 繁华程度资料的收集与调查 交通条件资料的收集与调查# 基础设施状况资料的收集与调查# 环境条件和自然条件资料的收集与调查# 社会、历史及人口资料的收集与调查 土地利用效益资料的收集与调查# 交通条件资料的收集与调查 a. 与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据； b. 与公共交通状况有关的公共汽车线路及站点分布、车流量及停靠次数等； c. 与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。 资料不足时，道路类型、宽度及车流量数等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。  基础设施状况资料的收集与调查 城镇基础设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等生活设施和中小学、幼儿园、托儿所、医院等公用服务设施。 生活设施资料收集的范围包括： a. 生活设施类型、数量、分布、投资等状况； b. 生活设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。 公用服务设施资料收集的范围包括: a.公用服务设施类型、数量、分布等； b.公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等； 环境条件资料的收集与调查 a. 各类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等； b. 地形、工程地质、水文和气候等条件； c. 公园、绿地的位置、面积、服务范围及规模等。 d. 区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。 城镇土地定级商业用地效益调查表 周日外出意向调查表 调查时间：1983年6月21日??????????????????? 地点：长春新民街 权重确定方法 特尔斐测定法# （1）程序 确定因素 选择专家 设计评估意见征询表 专家征询和轮间信息反馈$ （2）数据处理 等级评估 因素分值计算 计算原则: 建立在因素与土地效益相关研究的基础上 分值与土地的优劣成正相关 分值体系采用0—100分的封闭区间 分值与因素指标的显著作用区间相适应 分值处理尽可能模型化 1.面状土地因素分值计算 2.点、线状因素分值计算 线性模型表达式 非线性模型表达式 例 商服繁华影响度的作用分值计算 1、商服繁华影响度指标分析 城镇结节点与繁华程度@ 繁华程度与商服繁华影响度 商业服务中心等级、影响半径和功能层次◎ 影响递减规律及公式@ 市级中心功能层次 2、繁华影响度分值的计算 商业服务中心规模指数和繁华作用分确定◎ 相对距离和各功能影响作用分计算◎ 地块繁华影响度分值叠加 同时存在多级功能影响时，对各级功能的作用分仅取值一次 受多个同级功能影响时，取其最高分. ※ 对于同一中心内包含的各功能层次的量称为繁华作用分。 各功能半径一般根据各级中心规模确定。 当存在多个均匀分布的同级中心时，可按多个同级功能均分整个城市市场的原理，按公式计算 分值叠加的原则： 存在多级功能影响时，对各级功能作用分仅取值一次； 受多个同级功能影响时，取其中最高分值 例题： 某一地块受到市级和区级商业中心的影响，已知市级中心辐射范围半径为10km，该地块距市级中心2km，区级中心辐射范围半径为4km，该地块距区级中心2km，市级、区级商业中心年纯收益分别为1000万元、600万元。 试求该地块商服繁华作用分。 解： 区级中心规模指数m2=100*(600/1000)=60 市级中心规模指数m1=100*(1000/1000)=100 市级中心繁华作用分f1=100-60=40 区级中心繁华作用分f2=60 地块商服繁华作用分 道路通达度作用分值计算 1.道路通达度指标分析 （1）道路通达度与土地级别 （2）道路类型和影响距离 道路通达度作用分值计算 （3）通达度递减规律及公式 道路通达度作用分值计算 2.道路通达度的分值计算 （1）道路作用指数和通达作用分计算 道路通达度作用分值计算 （2）确定相对距离，