运营执功行案.docVIP

金钰·大都会前期运营执行方案 一、项目运营背景： 1、目前赤峰的商业比较零散、设施落后、商业档次低，消费者以目的性购物为主，少有“逛街”的消费习惯。 2、新区目前的人气不足，与红山区联系不够紧密，但未来发展潜力巨大。 3、本项目是赤峰市新城区唯一集生态、购物、娱乐、休闲、家居、商务、旅游于一体的现代之城、魅力之城和欢乐之城。 4、项目工程建设目前已实施到±0层，按计划将在07年7月初将实现开盘销售， 08年5月一期建设部分将实现试营业。 二、项目运营总体思路： 1、以招商先行、推广随后、销售切入的总纲进行项目运作。 2、站在城市发展的高度，顺应政府的方向，以区域价值炒作为先，项目推广随之跟进的思路进行项目推广。 3、项目招商遵循“先大后小、先易后难、以大带小”的原则进行。 4、项目销售以“高开平走再上扬、分期分批”的策略进行。 5、项目推广以活动为主，媒体推广为辅，走“气势”+“亲民”的双重路线。 三、项目阶段性运营策略： （见A3纸附表） 四、项目入市前需商讨的事宜： 一期业态定位（见附件一） 1、负一层业态定位 2、一层业态定位 3、二层业态定位 4、三层业态定位 备注：二期初步定位为建材、电器、酒店及旅游特色商品。 招商策略 1、招商节奏： 主力百货、超市——→数码通讯、银行——→大型餐饮娱乐、服装、日化品牌店——→服装、日化、餐饮、娱乐的散户经营 2、招商对象： （1）主力百货、超市：大润发、欧尚、新一佳、沃尔玛、易初莲花等。 （2）数码通讯：引入北京中关村中的大型品牌运营商和赤峰本地经营散户。 （3）大型餐饮娱乐：广东、重庆、北京、内蒙等地的特色中餐和星巴克、肯德基等西式餐饮，以及全国连锁型娱乐商家。 （4）品牌专卖店：进行本地招商的同时，向全国各大品牌厂商发函招商，与国际知名的日化、服装等商家点对点对接洽谈。 （5）其它业态：服装、日化、餐饮、娱乐的散户招商以承德、北京及赤峰本地为主。 3、招商政策： （1）主力百货、超市、大型餐饮娱乐： ◆免租期2年； ◆租赁期限10—15年； ◆负一层租金：15—20元/平米，一层：30—40元/平米，二层20—25元/平米，三层10—15元/平米，按每年5%的比例增加，实际租金根据洽谈的情况最终落实； ◆提供外墙广告位，并在前期宣传推广中协助宣传推广； ◆按经营标准配置电气设备、新风系统、空调系统、消防设备安装及公共部位装修。 ◆由开发商协助，争取工商、税务政策优惠。 （2） 招商手册 3000本 市场情况：赤峰市民零售消费档次、品味；赤峰市消费习惯，消费能力； 物业条件：项目位置图、业态规划平面图、技术指标、装修标准、租金价目表、投资收益等； 招商优惠政策 专业经营管理服务：六个“统一”； 招商函 电子档、文本传真、信件 信封 1000个 招商合同 据实而定 独立门面招商使用样本合同，主力商家招商据实际谈判情况另行拟定。（样本合同见附件一） 销售策略： 1、可售物业的定 广告片 将项目定位、城市概况、建筑设计、业态规划、合作团队等内容制作成15分钟纪录片，并剪辑成10秒、30秒、5分钟广告片。 形象画册 1000本 项目定位、城市概况、建筑设计、业态规划等，以图片为主，提升项目档次形象。 楼书（海报） 5000张 项目图文介绍、招商策略、销售策略。 DM单 3万张 项目图文介绍、大都会俱乐部会员招募信息。（第一期内容） 手提袋 3000个 内容包括项目名称及LOGO、主题广告语、地址、联系电话、开发商名称及相关单位名称等。 小礼品 5000份 用于会员招募使用，礼品上印刷项目名称、LOGO、地址、联系方式等。 3、形象推广期媒体组合：以电视、报纸、短信为主，户外、车身、路牌等媒体为辅。（具体媒体组合到赤峰后定） 4、建设金钰·大都会网站。 5、设立外卖场，制作沙盘、模型、展板等销售道具 会员手册 3000本 俱乐部章程、积分奖励制度、品牌联盟商家消费优待一览表。 入会申请表 3000张 会员个人资料收集。 确认函 3000张 审核、确认会员资格。 会员卡 3000张 会员身份确认。 7、入市炒作主题： 第一步——区域炒作：赤峰，中国的 项目运营策略： 1、经营方式：招标经营管理公司为商城提供可持续发展的专业经营管理，让开发商与后期经营、后7年的投资者返租完全脱离。 2、经营管理公司服务内容： （1）物业管理服务 （2）商城的运营督导、服务（购物车运营、营销指导、举办促销活动） （3）后续招商及业态调整 （4）停车场的经营管理 （5）商铺投资者的定期返租 （6）政府、行业主管部门的协调 （7）消费者网络的关系维护（项目网站、淘宝网更新，消费者协会运作、俱乐部的运作） 3、经营管理公司前期介入的必要性：