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二三线城市商业地产的选址与招商运营 黄文杰：老于说我有20多年的从商经验，官方统计不是的，我在学校里面的时候就开始搞一些小动作，从1987年到现在确实有22年的历史，说到商业地产，总的来说我做的也有15年，我一直认为我们商业地产是一个非常既痛苦又快乐的行当，它的快乐在于其实是创造，一直在创造，我们觉得，我们商业地产的从业人员们都是一个艺术家，尤其是我们方总，刚刚不知不觉地看到快乐的时间总是在不知不觉中渡过。所以我们足以还是从方总身上证明，商业地产还是一个很快乐的行当，包括商业地产中的商户也是非常快乐的商户。　　方总说在金融危机的时候我们发现了一些新的东西，女人们下口红，男人们爱抽烟，男人和女人在一起就看电影。主办机构给我的题目，因为我10多年以来都是在做一线的操作，都是很具体的操作，尤其是以广东为主的周边的项目我都有参与，关于整个操作的技巧和共性的东西也是我们去年12月决策资源和易居组织的商业地产的活动里面我们也做了一些总结，这一次主办方希望讲一下对于二、三线城市商业项目的拓展和运营方面的感受。我今天也主要想讲一讲这个方面能够和大家分享一下。　　第一部分讲的就是为什么我们会选择二、三线城市，说实在的，包括本人的经历也是从一线城市，在广州参与的一些项目，包括天河城和中华广场，现在绝大部分的项目都是在二、三线城市，不管我们在操作的还是接触到的项目，应该说超过80%以上的项目都是在二、三线城市，我们首先看看哪些城市是所谓的二、三线城市，其实没有官方定义，我们自己行内做的一个可能一般意义上的认同，我们觉得一线城市，上海、北京、广州、深圳是不可置疑的，包括我们的魏总也是这样教育的，二线城市我们也看到这里罗列了一些，其他的一些能够接触到的项目我们都列入到三线的城市。　　这个是其中的一个表格，能够看得到，从这个表格我们可以看得到，其实二、三线城市的数量，从数量上本身已经远远多于一线城市，本身我们就认为它的选择的空间比一线城市大，这个是一个现实，因为它的城市多选择更广，第二个二、三线城市的发展比较滞后，当一线城市饱和竞争激烈的时候其实是二、三线城市该补课的时候了，二、三线诚实的商业发展水平都相对比较落后，而且模式比较简单，可能甚至以供销社形式，有一些也是百货大卖场商业街存在，基本上比较传统，伴随着二、三线城市经济发展消费力的增长，以及国家的消费力的正面的增长，也会使二、三线城市有大的空间。　　第三二、三线城市市场竞争力小，容易成功。基本上这个也不用太细致地解释了，第四个二、三线城市进入了资本较低，资金压力较小，对于想参与到我们的投资商来说应该说压力不会那么大，包括地价和建筑成本，包括人工成功来说都会相对比较低。　　第五个就是在二、三线城市，这个城市管理环节比较少，办事效率比较高，容易得到当地政府的支持，我们在广州办一个事跑的地方比较多，我们到二、三线城市我们经常出现的情况，包括我们的曾总，他有一些亲身体会，包括本人，我们去一些二、三线城市见市长、书记非常地容易，基本上我们可以在饭桌上把一些重要的事情敲定下来。　　第六个是金融海啸，也导致了大量的劳动力和人才的反流，金融危机到来，使原先在城市工作的相当一部分人群回到当地，他们既是生产力，又是消费力，这些人在一线城市里面享受过高品质的商业环境，返乡以后也有一定的经济能力，而且有相当一部分，在我们的主要城市里面从事商业、百货、地产行业的，因此在二、三线城市也比较容易找到我们需要的人才。　　第七点就是二、三线城市商业发展的潜力已经逐步实现，我们看到的几篇报道，一个是商业地产的比重越来越大，那么是一份中央银行的研究报告，是中国新兴城市40强，有一些他们研究的结果，预计到2020年一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占到10%，这预示着今后10年里面，二、三线城市蕴含着巨大的商机，增长率将演员高于一线城市。针对广东来看，广东去年全面的社会消费品零售总额，按销售的单位所在地分去年珠三角市级城市增长8%，县级以上增长20.6%，珠三角零售城市增长19.9%，珠三角的东侧22.1%，西侧增长21.1%，山区的城市增长是23.1%，广东去年的整个统计数据，我们可以看到以往我们认为相对落后和不发达地区它的增长率去是超过了原先的经济发达区域。????????另外随着中国的发展重心又出口导向到投资区域，这为二、三线市场的开发提供了便利，基本上这个是第一个大点，第二个大点，是我们讲的，在我们二、三线城市的商业选址，在我们商业地产的操作来说，我想首要的任务是商业选址，我认为有一个原则是不变的，与政府的规划相匹配，我们不能逆势而动，逆规划而动，所以说政府的规划可以揭示城市未来得发展重点和发展方向。　　商业的发展需要政府制订的城市及商业规划进行带动，一方面商业区域规划建设大型工共设施可以提