互联网+房产流转型s范例.docVIP

互联网+大潮下，房企转型探索风起云涌，万达、绿地、碧桂园等龙头房企纷纷进军互联网金融，平安、易居、搜房等企业更是谋势布局，希望分一杯羹，那房地产互联网金融到底解决了什么问题？效果如何？未来出路在哪？ 　　【房地产互联网金融诞生的背景】 　　去年开始，整个地产行业都处于焦虑当中。一方面，供求关系转变，房子不好卖，利润也降低了，很多老板在思考还应不应该做房地产。另一方面，标杆企业处境，比如万科去拜访互联网企业，龙头老大都摆出了这样的姿态。再比如花样年旗下的社区服务平台“彩生活”上市以后，市值迅速超越母公司花样年。 　　在互联网大潮的冲击下，房企对传统增长路径产生了怀疑，又迫切希望保持荣光，找到新的增长点。所以，房企在围绕三个方面做转型： 　　第一，产业转型，从做住宅到做养老、医疗等产业链扩展，一方面通过扩展获得新的客户需求，另一方面借以获得低价的土地资源。第二、互联网+的转型，改变信息，搞营销创新；改变服务，推出O2O 智慧社区等等一系列方式。第三，跨界整合。 　　转型当中的重点动作就是互联网金融，原因有三： 　　第一，优化了管理节点，比如原来是通过开盘后媒体报道，相对效率很低，现在通过互联网金融，可以进一步把锁客和去化前置，把长达几个月的建设周期转化为去化周期。第二、重塑了价值链，以资金为纽带形成了开发商和购房者的直连，从以前的B2C到现在的C2B，即开发商向购房者提供定制化服务。第三，重塑了商业模式。 比如万达、绿地的轻资产和平台化。 　　【互联网金融构建了房企“重轻双线防火墙”】 　　互联网金融很好的解决了开发商和购房者的痛点，构建了“重轻双线防火墙”。 　　开发商痛点： 　　● 融资——房地产是重资产行业； 　　● 锁客；去化——如何快速卖掉。 　　购房者痛点： 　　● 定制——开发商按照客户需求来建房；门槛——从买不起到买得起；性价比——买到更好的房子。 　　●重防线——行业资金门槛高，互联网企业无法颠覆房地产企业。 　　● 轻防线——互联网手段能更好的把客户需求转化为产品设计。 　　【玩法1】融资型众筹 　　案例1：万达稳赚1号 　　  　　这种类型的众筹目的都是融资。 　　万达开展互联网金融，一方面是由于土地红利递减，想走轻资产的道路，另一方面它有得天独厚的条件，依托万达广场，有庞大的商家和客流的数据。 　　该项目通过快钱平台，面向普通投资者开放。项目标的主要是万达商业广场项目，集中在二三线城市。其认购门槛很低，每份1000元，1份起购，最多只能认购1000份。 　　投资收益分为两个部分，一部分是基础年化收益，大概6%，另一方面根据未来物业增值有6%-14%的收益，也就是总共有12%-20%的收益，比一般理财产品高很多。 　　投资者认购以后，钱就进入了万达的项目，万达就实现了轻资产运作。一方面万达有运营收入，另一方面可以获得资产增值收益的30%。万达就从依靠资金杠杆，转化为依靠经营杠杆。营业模式改变，背后依托的是万达的信用背书。 　　实现众筹以后，万达投入的是代建和运营，更多的是运营，回报的是运营收入和资产升值30%。众筹投资者者投入的是资金，回报的是比银行利率高的年化收益和资产增值70%。当时万达内部员工都积极参与，可见对这种模式非常有信心。 　　当然这背后也有风险：商业运营的高回报压力；7年封闭期偏长；REITs变现政策风险。 　　案例2：绿地地产宝 　　绿地地产宝已经发了2期，每次2亿左右。投资门槛很低2万起步，有安邦财险保证收益。 　　投资者通过第三方的风险渠道，即陆金所和蚂蚁金服来买，一年可以获得6.4%的收益。这个收益由保险公司做本息保证。 　　绿地获得资金后，一方面投到自有项目，另一方面作为中小房企的融资平台，识别项目好坏，项目没什么大问题，就开放给投资者。 　　这个项目依靠的是绿地品牌背书、项目风险识别能力和均衡的风险收益。这样一方面可以建设自己的项目，一方面能收钱平台费用。 　　背后风险：项目违约风险；优质项目寻找风险；竞争风险 　　案例3：房筹网——高收益+大众化+低风险 　　运作及收益分配：套利+分级提成 　　房筹网有可能形成传统房企的真正对手。它作为大众投资平台，去购买优质物业， 资产增值后再卖出去。其承诺的收益在15%-30%超过了绿地万达的收益，当项目年化收益率少于15%时，房筹网不参与分配。且投资门槛低，对投资者杀伤力很大。 　　同时，由于有专业的投资团队，投资能力非常强，能找到足够的套利空间，所以项目风险低。 　　目前规模还不是很大，只做了十几个项目，房筹网本身还在试水阶段，刚过天使轮，有待观察。 　　【玩法2】销售型众筹 　　案例4：当代北辰COCOMOMA