如何使或用金融杠杆来最大化房地产投资收益.docVIP

如何使用金融杠杆来最大化房地产投资收益 金 融杠杆(leverage)简单地说来就是一个乘号（*）。使用这个工具，可以放大投资的结果，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增 加，所以，在使用这个工具之前，投资者必须仔细分析投资项目中的收益预期，还有可能遭遇的风险，其实最安全的方法是将收益预期尽可能缩小，而风险预期尽可 能扩大，这样做出的投资决策所得到的结果则必然落在您的预料之中。另外，还必须注意到，使用金融杠杆这个工具的时候，现金流的支出可能会增大，必须要考虑 到这方面的事情，否则资金链一旦断裂，即使最后的结果可以是巨大的收益，您也必须要面对提前出局的下场。本帖来源：澳洲中文网 $ I5 k m6 v0 R P a金融杠杆的基本原理并不复杂，但是如何将一个原理应用到一个实际范例中去呢？比如房地产？本帖来源：澳洲中文网 , h) x7 `$ ~* e- |使用贷款产品来操作房地产投资，实际简单地说就是租用别人的资金来为自己赚钱。但是，即使对于房产下一阶段的走势可以预判是非常乐观的情况，也无法使用金融杠杆无限制地吃进房产，在最开始的阶段，投资者被允许使用金融杠杆的空间是 非常小的。原因非常简单，因为贷款的来源是金融机构，为了保护自己的资金安全，金融机构必须考虑到贷款客户是否可以承担得起每月的还款额，而且要考虑到如 果一旦客户的资金链出现问题，通过拍卖客户抵押房产是否可以追回所贷出资金，因为这样，首先投资者投资的房产很难贷到很高比例的贷款，即使贷到了，也必须 要支付高得多的贷款成本，其次，贷款机构会根据贷款者的收入情况考虑其是否可以承担每月的还款压力，而还款能力的判定全部取决于贷款者所有的可确定收入， 如工资、租金等等，另一方面，投资者的不可确定收益，如房产的增值、税务上的抵扣等等是不可能作为收入被算进投资者的还款能力的。1 l9 L1 c6 ~* W Z4 g- b本帖来源：澳洲中文网 下面介绍一个使用金融杠杆投资房地产的例子，为了使例子简单化，首先假设投资者的收入为$60,000每年（税前），每年的工资增长幅度为$3,000。房地产每年以8%的速度稳定增值。银行贷款的利息不变，永远维持在7.6%上。 k e, }! W4 _0 b6 b0 P( m; q2 A本帖来源：澳洲中文网 该 投资者经过一段时间的努力，拥有了$100,000的存款，这时候他决定中止租房，开始为自己供一套房子。付出$100,000的首付。按照20%的首付 计算，他可以买入$500,000的房屋，贷款额度为$400,000，每周还款额为$651.76。现在适用于他的税率计算公式为：Tax Payable = 2,580 + 30%*(60,000 – 25,000) = $13,080。所以他的净收入为60,000 – 13,080 = $46,920。所以他的周收入为$902.3。减去每周的还款额度，剩余为902.3 – 651.76 = $250.54。因为有了自己的住所，所以每周的消费极大地降低了，假设为每周$100，而且这位投资者为了减缓自己的还款压力，将自己房屋的其他空余房 间租了出去，每周假设可以收入$300，那么现在这位投资者的每周结余为$450.54。该投资者利用金融机构的提前还款和多存多取功能，将每周的结余全 部提前还款。1 ]; u! G h0 D/ k本帖来源：澳洲中文网 三 年之后，该投资者的收入增长到$66,000，房产增值到了$620,000。贷款的剩余为$287,851.6（为了方便计算，忽略了复利的影响）。现 在实际上的贷款比例为46.4%。虽然前面的文章我曾经说过，一般房产的增值想要变现的话需要把房子卖掉，但是实际上如果通过转贷款这种手法提高贷款比例 而将房产增值的部分变现（因为实际上贷款比例在贷款期限之内是一直降低的）。所以现在该贷款人可以提出的现金额度为$208,148.4。在这三年之内， 该投资者的存款就这么简单地翻了一番，而且房产那边还有相当于存款的$124,000，总共资产增值了$232,148.4。而这三年的工资净收入为 $147,060，每周$100的支出，要扣除$15,600，如果不买房，每周要付出$200的房租，所以实际上的支出在这三年之内应该是 $46,800。如果不买房的情况，该投资者的资产增值为$100,260。所以这三年内投资者的收益多了一倍还多。本帖来源：澳洲中文网 : ~2 v$ N6 R `这时候，该投资者考虑使用房产现金化（转贷款）所提出的$287,851.6来投资另外一所房产。现在他有两个选择，全款买房或者贷款买房，下面比较一下 两种做法三年之后的不同。首先，该投资者还有一个贷款在第一个房子上，所以他的每周还款额为$808.18。而现在该贷款人的每周工资净收入为