宁波北仑房地产分析.doc

近几年来，随着整个长三角地区乃至宁波市房地产市场的一片繁荣，北仑在房地产市场在行业整体趋好的带动和群众改善居住条件有效需求的双重拉动下，房地产市场也曾保持了供需两旺的良好局面。然而随着国家宏观调控政策的加强和各项措施的逐步到位，市场形势则自去年末和今年初发生了逆转，房地产投资数额和房屋销售面积骤降，商品房屋空置面积则大幅攀升，且有进一步加剧趋势。究竟过去的市场是什么样的市场，到底是什么样的力量左右着市场，为什么会在短期内发生逆转，未来的房地产市场的走势如何，都需要我们透过对北仑房地产市场的演变过程进行分析，探寻市场发展过程中存在的矛盾和问题，并对未来的市场发展方向做出判断。 　　一、北仑房地产市场走势演变过程 　　北仑房地产市场的演进变化过程需要从近三年来房地产市场的启动、拉升、高位和回落的整个过程来分析，只有通过一个完整的周期分析才能看出整个市场的演化轨迹。对指标的选取和研究的因素对象，则根据房地产市场自身的特点和影响因素，着重从有关供给和需求两方面的房地产投资额、金融信贷投放量、房屋成交量、成交面积及价格、商品房屋销售面积和房屋空置状况等方面进行分析。北仑房地产市场启动于2002年下半年，2003年处于拉升期，而2004年到2005年上半年则位于高位运行期，2005年下半年开始出现下滑，2005年末和2006年初则呈现明显的拐点，此后的两个季度呈直线下滑态势。通过各方面数据的比较和运行图走势分析，可以看出十四个季度的变化走势构成了一个完整的运行周期。 　　(一)房地产市场交易情况变化走势分析 　　在房地产市场的交易情况中，由于商品房按照用途被分为住宅、办公楼和商业营业用房等几大类，而这当中办公楼和商业营业用房等非住宅类产品在过去几年中无论在开发数量和开发面积上都不是市场的产品开发和交易重点，而住宅占房地产开发和交易数量的占绝大比重，因此在指标的选取和分析对象的选择上都以住宅为对象。具体的分析中，由于商品房分为新建和存量房两大类，而新建商品房又可分为现售和预售两种。现实中，预售与现售之间客观上存在较长的一段时间差，且买卖双方在此过程中仅以合同方式在有关机构备案，并不能代表当期的实际交易状况。故而在指标选择和分析上，必须根据实际的交易情况，将新建商品房的交易和存量房交易作为对象，选取其成交套数、成交面积及平均成交价格为分析指标。下表列出了过去三年半共十四个季度期间我区的商品房中住宅有关指标的交易数据及价格变化状况：(图一) 　　为了更好地说明房地产市场交易的变化情况和成交价格的走势，选取新建商品房交易套数、存量房交易套数和存量房成交价格等三个主要指标的变化图形来加以说明，图二： 　　通过图表可以看出，新建商品房交易量有两个明显的活跃期，一个期间位于2003年四季度到2004年二季度，另一个期间位于2005年的上半年间，这两个时期无论是房屋成交套数还是房屋成交面积均显著高于其它时期，同时房屋的价格也在这一时期得到了大幅的拉升。而对于存量房成交而言，唯一的成交活跃期也与新建商品房的第一个活跃期相吻合，此后的各个季度无论从成交量上还是成交面积上均保持不温不火的态势，弱势局面在2005年表现的尤为明显。 　　回顾十四个季度的房屋成交数量和价格走势，可以看出自第一个成交活跃期之后，新建商品房交易量绝大多数时间保持在较高水平之上，而存量房交易即我们常说的二手房交易则始终保持在远低于新建商品房成交量水平之下。表面上看，一手房市场相当活跃，市场始终保持繁荣景象，但通过对市场产品结构和需求结构进行分析之后不难发现，事实并非如此。首先，新建商品房的销售往往只是通过房产开发商和房屋购买者之间签署预售合同并在房产管理部门进行备案，而并不意味着双方完成了事实上的产权交易和变更。在备案和实际产权交易之间还存在相当长的一段时间，在成交统计上虽然作为当期成交数量统计，但实质性的交易数量往往要低于备案统计数量。其次，在近三年的开发建设过程中，由于我区的定位是发展临港型的大工业，若干大项目对土地的需求量相对较大，伴随着土地连片开发和整村征地拆迁工作的大面积开展，对征地拆迁对象的安置无疑也扩大了新建商品房的交易数量。但这种交易对象的背后大多是政策性的安置房屋，交付数量多，补偿面积大，成交价格低，尽管是通过一手市场交易完成，但在新建商品房市场中所占的比重较大，必然一方面在虚扩了市场交易的数量和面积的同时，另一方面也拉低市场的成交价格，掩盖了真实的市场交易状况和有效的市场需求信息。第三，在市场交易的活跃期，也应看到交易背后投机力量对整个市场的推动作用。在房地产市场的启动期，部分有先见之明、善于把握市场动向和善于理财的个人在明确的预期获利动机支配下，通过各种途径获取资金投资于这一市场，低价与开发商签定成交合同，高价转手通过中介机构在二手市场转卖，推动新建商品房和存量房交