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个人房贷:银行面对违约风险 个人房贷:银行面对违约风险 经过几年的快速发展，国内住房贷款余额已达万亿元，增量占比远远高于其他贷款，按照国际经验个人住房贷款在3——8年后将进入违约高峰期，随着时间的推移，一些商业银行的不良贷款率正在上升，其风险日渐显现，主要表现在以下几个方面：政策性风险最高人民法院新出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，自XX年1月1日起开始施行。该司法解释规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时规定，对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。该司法解释，未能严格保护债权人——银行的权利，这可能影响到一部分债务人的还款意向，甚至可能会导致一些债务人产生不良企图，利用新司法解释给债务人带来的保护权益，借故逃避还款义务。早在新的司法解释出台前，各商业银行的按揭贷款基本上都以第一套住房作抵押，这样的抵押实际上在执行中已经失去作用，一旦借款人失去还款能力，贷款就将形成风险。 流动性风险对于银行来说，个人住房信贷的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18%——20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的万亿元左右，占全部人民币贷款总额的%。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。 房地产商转移的融资风险房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而以中国人民银行121号文件对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些假按揭贷款就是一个代表性的现象，通过假按揭实例发现，部分贷款有比较明显的特征：借款人多为开发商内部职工和相关人；所购房屋以金额较大的商业用房为主，房价虚高；开发商出具虚假首付款收据，首期付款实际不到位；贷款一般由开发商代为偿还。由于该类借款人采取虚假手段恶意逃债，隐蔽性强，一旦出现风 险，清收难度非常大。 个人的信用风险目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20——30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。 贷款中的操作风险从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。 银行严把贷前调查关面对可能到来的个人住房贷款还贷违约高峰，国内商业银行已经开始采取积极措施，加以遏制和防范。普遍的情况是，一些银行严把贷前调查关，要求工作人员对借款