第4章房地产投资分析基本知识.ppt

第4章 房地产投资分析基本知识* 本章内容 4.1 房地产投资现金流量及构成 4.2 资金的时间价值及计算公式 4.3 房地产投资经济效果评价指标 4.1 房地产投资现金流量及构成 本节内容 4.1.1 现金流量及构成 4.1.2 投资与成本 4.1.3 经营收入、利润和税金 4.1.1 现金流量及构成 （教材143～144 页） (1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成 投资、成本 经营收入 利润、税金 4.1.2 投资与成本 (1) 投资与成本的概念 广义的投资——指人们的一种有目的的经济行为。 狭义的投资——指投入某领域或某项目中的资金。 成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 需要注意的是，投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不同（教材145 页）。 4.1.2 投资与成本 (2)房地产投资分析中投资与成本 1)房地产项目中投资与成本的特点 （教材145页） 2)开发项目总投资 （教材146页） 3)开发产品成本（教材146 页） 4)经营成本（教材146 页） 5)期间费用（教材147 页） 4.1.3 经营收入、利润和税金 （1）经营收入（教材147页） 销售收入 、出租收入、自营收入。 （2）利润 （教材147～148页） 经营利润、 税前利润、税后利润、 可分配利润。 （3）税金 流转税（两税一费：营业税、城市维护建 设税、教育费附加） （教材368～369页） 契税 （教材369页） 土地增值税 （教材371～373页） 所得税 （教材362～367页） 印花税 （教材370页） 城镇土地使用税 （教材377～378页） 房产税 （教材378页） 4.1.3 经营收入、利润和税金 房产税从价计征： 年应纳税额 ＝应税房产原值×（1－折扣比例）×1.2% 房产税从租计征： 年应纳税额＝年租金收入×12% 4.2 资金的时间价值及计算公式 本节内容 4.2.1 资金的时间价值 4.2.2 利息与利率 4.2.3 现金流量图 4.2.4 资金的时间价值计算公式 4.2.5 计算实例 4.2.1 资金的时间价值 （1）资金时间价值的概念（教材149页） （2）从投资者角度看资金的时间价值 （3）从消费者角度看资金的时间价值 （4）影响资金时间价值的因素 4.2.2 利息与利率 （1）利息与利率（教材149--151页） （2）单利与复利（教材151页） （3）名义利率 、期利率、实际利率 （教材152页） 4.2.3 现金流量图 (1)现金流量图（教材154页） 现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。 借助于现金流量图，可以准确地把握房地产投资活动中各时点的现金流入和流出情况，正确地进行投资分析。 4.2.3 现金流量图 (1)现金流量图 F 100 0 1 2 3 n-2 n-1 n P 4.2.3 现金流量图 (2) 应用现金流量图需注意的几个问题 1)要弄清每笔资金发生的时点。 2)要弄清每笔资金是流入还是流出。 3)注意期末发生制习惯法。 4)不同时点的现金量不能直接加减或比较。 5)年金(年值)的概念。 4.2.3 现金流量图 (2) 应用现金流量图需注意的几个问题 5)年金(年值)的概念——每期都有等额的收入或支出 A 0 1 2 3 n-1 n A 4.2.4 资金的时间价值计算公式 （1）一次支付终值公式 （2）一次支付现值公式 （3）年金终值公式 （4）等额存储偿债基金公式 （5）等额支付资金回收公式 （6）年金现值公式 4.2.