第四章房地产评估.ppt

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 房地产评估的收益法 第四节 房地产评估的市场法 第五节 房地产评估的成本法 第六节 房地产评估的剩余法 第七节 房地产评估的基准地价修正法 第八节 房地产评估的路线价法 第一节 房地产评估概述 一、房地产及其特征 （一）房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括土地和建筑物两大部分。 在房地产评估中，评估对象有三种基本形态： 土地（地产）、建筑物（房产）、房地合一 （二）土地与土地使用权 1、土地 土地：土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂及内陆水域。 土地供给：自然供给和经济供给 土地及其定着物统称为不动产 。 　　 2、土地的特性 a、自然特性 （1）土地位置的固定性。 （2）土地质量的差异性。 （3）土地资源的不可再生性。 （4）土地效用的永续性。 b、土地的经济特性 （1）土地经济供给的稀缺性。 （2）土地产权的可垄断性。 （3）土地利用的多方向性。 （4）土地效益的级差性。 3、土地使用权 土地使用权转让 土地使用权出租 土地使用权抵押 土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满。 （三）房地产的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、影响因素多样性 5、保值增值性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策限制性 二、房地产评估的原则 1、合法原则 合法取得、合法使用、合法交易、合法处分 2、最有效使用原则 法律上允许、技术上和经济上可行，能给被评估对象带来最高价值的使用。 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估目的 2、明确评估对象 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 作业计划：合理安排评估的日程进度 技术方案：选择和确定评估的基本技术思路和方法 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）选用评估方法评定估算 （五）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权益价格 　　房地产所有权价格高于房地产使用权价格。 　　抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。  （二）价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格　　 评估价格:基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。　 （三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 （四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等　　1、房地产总价格：指一宗房地产的整体价格　　2、单位价格有三种情况：　　单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格 3、楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=土地总价格 / 建筑总面积 （五）其他价格类型 　　公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。  申报地价，是房地产权利人向政府（县级以上地方人民政府）申报的房地产交易成交价格。 二、房地产价格的特征 　1.房地产价格是权益价格；　2.房地产价格与用途相关；　3.房地产价格具有个别性；　4.房地产价格具有可比性。 　1.房地产价格是权益价格； 所有权价格、使用权价格、抵押价格、租赁价格 不同权益收益不同 　2.房地产价格与用途相关； 　3.房地产价格具有个别性； 　4.房地产价格具有可比性。 三、房地产价格的影响因素 （一）一般因素：影响广泛地区内的房地产价格。 1.经济因素 　　（1）经济发展因素。　　（2）财政金融因素。　　（3）产业结构因素。  2.社会因素 　　 （1）人口因素。　　（2）家庭规模因素。　　（3）房地产投机因素。　　（4）教育科研水平和治安因素。　　（5）社会福利因素。 3.行政因素（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。（3）税收制度、投资倾斜、优