财专房地产可研性报告.docVIP

郑州市XXXX可行性研究报告 第一章 总 论 1、项目概况 1.1项目名称：德城区胜利街棚户区改造一期项目 1.2项目承办单位：德州嘉汇房地产开发有限公司 1.3项目建设地址：位于德城区胜利街东侧，共青团路以南，天衢小区以北，交通便利，地理位置优越。 1.4项目建设内容及规模：该项目为德城区胜利街棚户区改造工程。 项目总占地面积87814 m2，总建筑面积311735.7 m2，其中：一期建筑面积98000 m2，二期建筑面积110000 m2，三期建筑面积103735.7 m2。此次为一期工程建筑面积98000 m2（含回迁安置60000 m2，安置户数600户），其中：住宅建筑面积85000 m2；商业用房建筑面积4000m2；储藏室建筑面积6000 m2；架空层(主要为车位)建筑面积3000m2。 该项目全部为高层住宅，户型以中小户型为主，90平方米以下的户型占总面积的78%以上。符合国家建筑面积90m2以下的小户型占住宅总建筑面积75%以上的要求。 1.5项目实施进度：建议该项目建设经营期为3年，自2009年1月至2011年12月建成销售完毕。 1.6项目总投资及资金来源：一期项目总投资18000万元，其中：建设投资17160万元，占总投资的95.33%；建设期利息840万元，占总投资的4.67%。 项目所需资金分两条渠道筹集：一是承办单位自筹资金8000万元；二是申请银行贷款10000万元。 2、可行性研究报告编制单位：德州凯元工程咨询有限公司 工程咨询资格等级：乙级 证书编号：工咨乙11820070016 发证机关：国家发展和改革委员会 3、承办单位概况 德州嘉汇房地产开发有限公司隶属于山东嘉汇房地产开发有限公司，山东嘉汇房地产开发有限公司成立于2002年6月，是澳门的三家企业共同投资成立的，注册资本600万美元。其中，最大的投资方澳门兴华贸易公司占65%的股份，其他两方各占17.5%的股份。由此成为了济南市首家由澳门独资创办的房地产专业开发企业。由于看好德州房地产行业的经济发展前景和适宜的招商引资环境，于2008年9月注册成立了德州嘉汇房地产开发有限公司，公司注册资本5000万元，山东嘉汇房地产开发有限公司占90%的股份，济南北斗星商业有限公司占10%的股份。公司既有多年从事房地产行业丰富经验资深管理人员多人，也拥有来自加拿大、澳大利亚著名大学毕业的海外管理人员2人，还拥有注册会计师，注册造价师、注册结构师等专业人员数十名。 强大的人才团队为高水平的管理打下坚实的基础，公司开发的嘉汇环球广场工程质量得到业主的好评。下属的环球家俱博览中心运营良好，获得了较好的社会效益和经济效益。 德州嘉汇房地产开发有限公司开发的胜利及米市街凯旋花园项目，属于国家政策支持的棚户区改造项目。该项目得到了德州各级政府的大力支持。公司的开发经营按照国家法律规定的开发程序有序推进。该项目从噪声、水处理、绿化多方面考虑了环保要求。该项目地处德州市中心区域，区位优势明显。周围有迎宾市场、火车站、五环体育场、城隍庙市场、共青团路小学、人民医院等公共设施，人流集中、生活便利。有晶峰玻璃厂、德州监狱、德州市国税局、工商银行等政府金融部门和国有大型企业，购买力较高，具有较强的潜在市场。 4、德州市概况 德州市位于山东省西北部、黄河下游冲积平原，贯黄（河）运（河）而望江海，连鲁冀而衔中原，是山东的北大门。辖三区、两市、八县，面积10356平方公里，总人口561万。 德州历史悠久、地灵人秀，是大汶口文化的发祥地之一。秦汉以来一直为历代郡、州、府、县治所，明清时期是全国33个工商业大城市之一，有着深厚的历史文化底蕴。现存禹王亭、秦汉墓群、东方朔画赞碑、苏禄国东王墓等众多历史古迹。“三过家门而不入”的大禹、“射日”英雄后羿、“罢黜百家、独尊儒术”的董仲舒、“滑稽之雄”东方朔、大书法家颜真卿、邢侗等都在这里留下了熠熠生辉的印迹。德州扒鸡、金丝小枣、保店驴肉、德州黑陶等地方特产驰名海内外。 德州区位优越、交通便利。古运河穿境而过，自古就有“九达天衢、神京门户”之称。北依京津，南靠济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田，是华东、华北两大经济区的连接带，处在环渤海经济圈之内，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势。京沪、德石、济邯和在建的京沪高速铁路、德烟铁路在此交汇；京福、济聊、青银高速公路穿境而过，德滨高速目前正在建设之中；5条国道、14条省道纵横交错，形成了四通八达的交通网络。 德州物华天宝、资源丰富。已探明石油储量1.58亿吨、天然气10亿立方米、煤炭60亿吨。黄河流经本市62公里，年可引水25亿立方，工业、农业和生活用水便捷充足。华能德州电厂总装机容量263万千瓦，是全国第二大火力发电厂。天然地热资源储量大、分布广，具有较高的开发价值。土地肥沃，农副产品丰