房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊题库.pptVIP

《房地产估价》 第9章 土地价格评估和地价分摊 9.1 路线价法 9.2 基准地价修正法 9.3 高层建筑地价分摊 9.1 路线价法 9.1.1 路线价法的基本原理 1. 路线价法的基本概念 （1）路线价法的概念。 路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的城镇街道，划分路线价区段，设定标准临街深度，求取在该深度上多宗标准临街宗地的平均单价或露面地价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是特定街道上的多宗地的平均价格，而不是标准临街深度土地的价格。 路线价法就是依据路线价，配合深度指数和其他修正系数（宽度、容积率、朝向、宽深比率等修正系数），用数学方法算出其他宗地地价的评估方法。 （2）路线价法的适用范围及适用条件。 路线价法适用于城市街地估价，主要用于城市商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，使用效果更佳；路线价法能同时快速评估多宗土地的价格，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。 在运用路线价估价法时，必须具备以下条件： 1）要有科学合理的城市规划。 2）要有适当的路线价。 3）要制定合理的深度指数表。 4）规范的修正率。 2. 路线价法的理论依据 路线价法源自于市场比较法，是市场比较法的一种特殊情况。路线价估价法是在各样本点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因