XXX市幸福镇农村土地整治项目.doc

XX市幸福镇农村土地整治项目 可行性研究报告 （代项目建议书） 目 录 第一章 总 论 1 一、项目概况 1 二、编制依据 2 三、项目建设单位概况 2 四、项目由来与建设的必要性 3 第二章 开发前景分析 8 一、XX市经济发展状况及发展战略 8 二、XX市“十二五”民生发展目标 10 三、XX土地市场状况 11 四、主要影响因素分析 12 五、区域发展定位 13 六、土地出让价格预测 13 第三章 区域现状及用地规划 17 一、项目建设技术条件 17 二、地理位置及现状 20 三、功能定位、规划重点与规划目标 24 四、用地规划 25 五、可出让土地分析 26 六、土地出让计划 27 第四章 土地及房屋征收补偿 29 一、征地拆迁补偿依据 29 二、土地收储及补偿概况 29 三、土地补偿方案 30 四、地上建筑物补偿方案 33 五、被征地农民养老保险 35 六、土地储备实施方案 35 37 一、配套工程概述 37 二、道路工程 37 三、供水工程 42 四、排水工程 44 第六章 环境影响评价 49 一、编制依据 49 二、主要污染物 49 三、环境保护措施 50 四、环境影响评价结论 51 第七章 节 能 52 一、编制依据 52 二、节电 53 三、节水 53 四、建筑节能 54 五、选用节能型的建筑材料 54 第八章 项目实施进度 56 一、项目建设周期 56 二、实施进度安排 56 第九章 招标投标 57 一、编制依据 57 二、本工程招标范围及项目 57 三、招标组织形式及方式 58 四、招标方案 58 五、招标投标工作的安排 59 60 一、投资估算 60 二、资金筹措及使用计划 61 62 一、经济评价依据 62 二、主要经济评价指标 62 三、收益与成本分析 63 四、盈利能力分析 65 五、偿债能力分析 66 68 第十三章 社会评价 69 一、社会影响分析 69 二、项目与所在地区互适性分析 70 三、社会风险及对策分析 71 四、社会评价结论 73 第十四章 结论及建议 74 一、结 论 74 二、建 议 74 附表一：投资估算表 76 附表二：项目投资现金流量表 77 附表三：项目资本金现金流量表 79 附表四：利润表 80 附表五：资金来源与运用表 81 附表六：总成本费用估算表 82 附表七：投资计划与资金筹措表 83 附表八：销售税金及附加估算表 84 附表九：借款还本付息表 84 附表十：借款人基本情况表 86 附表十一：项目地块控制指标一览表 87 附表十二：项目土地出让返还收入测算表 88 第一章 总 论 一、项目概况 1．项目名称 XX市幸福镇农村土地整治项目 2．项目建设单位 XX市土地储备中心XX市城乡发展有限公司城郊分中心 3．项目范围 本项目选址XX市香坊区，分布在黎明乡和幸福镇，为黎明乡红星村、幸福镇北柞村，幸福镇西柞村。 该项目地处香坊区南部，东临XX铁路集装箱沿线，西至哈阿高速零公里，南依哈南工业新城，北临城市规划圈边缘。 该项目用地呈不规则多边形规划，收储面积2809067平方米。 4．项目建设内容 土地和房屋整体征收，对收储的土地进行整理，具备开发条件后，按照规划的功能，对外出让土地，收回建设成本。 本项目总收储面积2809067平方米，其中集体土地2508989平方米，由于国有土地掺杂在集体土地中，因此还需要收储国有土地300078平方米；本项目同时征收地上建筑合计328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋补偿41247平方米；总征收成本合计245364.9万元。 5.项目投资及资金来源 本项目投资总额为324960万元，资金来源有两个渠道： 一是申请银行贷款210000万元，占总投资的65%，贷款利率为7%； 二是项目方自筹资金114960万元，占总投的35%。 二、编制依据 1．《XX市城市总体规划（2011-2020年）》； 2．《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 3．《XX市香坊区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 4．《XX市土地一级开发暂行办法》； 5．建设单位提供的有关资料。 三、项目建设单位概况 XX市土地储备中心XX市城乡发展有限公司城郊中心，位于XX市道外区江畔路100号，法定代表人：郭洪艳。中心为事业单位，机构规格为科级，业务受市土地储备中心委托开展。核定事业编制4名，经费渠道为市财政全额补助。核定科级领导职数2名，其中正科级1名，副科级1名。 主要职责如下： 一、负责向市土地储备中心上报年度国有建设用地、可征转农村集体土地及其它土地储备计划，并按批准的土地储备计划开展土地储备工作。 二、负责本区