稷山房地产项目项目20142015年整体年度营销计划.docVIP

稷山房地产项目项目2014-2015年整体年度营销计划 一、销售阶段设计 稷山房地产项目目前还不具备销售条件，结合多年项目操盘经验，我们把项目的营销计划按几个重要营销节点化为以下几个阶段。 整个项目年度销售计划分为两个阶段进行，第一阶段集中在2014年下半年，以住宅的宣传推广为主，开盘计划主要以工程进度和项目手续的完善情况为准，目前整个开盘计划安排在12月份。在开盘前4个月内集中精力进行团购项目的推荐活动以解决部分资金压力。因为住宅的正式对外销售集中在年底，所以需要在整个项目进度和开发手续上给予大力的支持。商业部分根据住宅销售情况适当在后期推出。住宅产品相对商业产品消化周期较短，容易被客户认可。在整个推广上先启动住宅销售，通过住宅来探视市场，感知市场，分析市场，通过市场反馈来指导商业地产销售，通过住宅的热卖和周边市政配套的不断完善来提升商业价值。虽然在启动时间上不一致，但商业启动基本是在住宅的第二波销售高潮时顺势介入，依托住宅培养的人气增效。 二、销售阶段任务 本项目应分节奏推广。按照项目目前的情况，前期应先推出住宅，后期推出商铺，实施 “商住互动”的双线推广策略。在各阶段划分中，应根据项目工程进度以及行业销售规律进行划分阶段的重点安排，以达到顺利销售与利润最大化。 根据项目开发进程，手续办理情况以及市场条件，项目计划于2014年9月推向市场展开客户积累，住宅部分于2014年11月底（或者12月初）公开发售。根据目前的市场情况，本项目预计整个销售周期规划为24月—30月，其中住宅销售周期为24个月，商业消化周期为12个月（中间重合的部分大概在半年左右）。针对稷山目前房地产形势与项目具体的工程进度和手续情况，销售进程基本要与其相匹配。 阶段 工作内容 时间节点 任务 说明 筹备期 蓄水 9月1日—10月31日 针对目标客户进行全方位一体化的广告推广，对项目核心卖点分主题、分阶段强化推广，要求广告投放具有一定的广度和深度。 将1号楼房源推向市场，试探市场反应。 排号 11月1日—11月30日 现场开始接受客户定金并锁定房源。针对认筹客户情况，确定开盘日期，排号期弹性较大，主要根据客户情况适时调整开盘方案。 主要推荐1号楼，可以在开盘前或者开盘当日加推2号楼产品，形成较为丰富的产品线。 开盘强销 12月1日—2015年2月28日 将排号客户转化为签约客户。开盘主要以签约合同和答谢客户为主，做好软性服务，进一步强化客户的认同感，刺激犹豫及观望客户，促成其成交。 开盘可采取加推的方式推售新的住宅产品，同时以新推售部分的涨价形式形成其他已推售部分的价格差，从而侧面推进房源销售。 持续销售 2015年3月1日—5月31日 加强老客户的维系，做好项目宣传工作。针对节日做一部分答谢和促销活动，为公司做好形象宣传，为住宅的二次开盘做好准备。 二次开盘 6月1日—6月30日 要求项目完善手续，在获取证件的情况下，适时加推2/3号楼实现楼盘整体的全面提价，通过价格差距以及工程进度差距，促进1/2号楼的尾房销售。 开盘可以采取小幅多频的方式进行 持续销售 7月1日—9月30日 对推出的房源进行全面的统计分析，找出滞销产品的问题，通过客户维系以及全方位的老带新活动促进房源的消化。 商业消化周期 公开发售 2015年5月1日起 商业广告投放，蓄积意向客户，根据住宅销售进度、项目周边环境和网路的建设情况，适时将商铺推出市场。 商业消化周期为12个月，从2015年5月开始。 三、?各阶段主要工作内容细化 1、?筹备期 表现形式及投放时间 具体内容 备注 价格 完成情况 工地围挡 围挡宣传 整个销售周期 项目形象推广，形成一个系列的宣传主题。 可分板块进行安装 安装喷绘20元/平米 9月1日前投入 道旗 售楼部装饰道旗，增强昭示性，整销售周期。 稷山房地产项目，LOGO，项目位置，咨询热线：0359-8888888 售楼部门口12组平均3米间隔。 价格：240元/个 9月1日前完成 说明：此表以及后面表格中涉及到的广告类价格仅为参考价格，具体价格需要开发商与各种媒体资源对接谈判确认。 2、期 —10月31日 目的：产品市场抗性试探，价格试探，树立项目形象，传达项目内涵。 积累客户资源，强化项目信息，抢抓入市机会，通过对前期蓄积的客户资源进行有效转化。通过大量的广告投放引起市场轰动，拦截其它竞争项目客源。利用客户的口碑传播引起市场对于项目的关注。 工作重点：加大广告投放力度，要求在广度和深度上具有绝对的渗透力；强化案场客户接待能力，加大客户蓄积量，筛选优质客户资源。 销售策略：制定排号优惠方案 1、11月上旬接受排号，可根据排号的先后顺序确定不同的优惠幅度； 2、排号客户可享受贴息优惠活动； 3、排号客户缴纳定金后可以锁定