项目三 前期策划管理.pptVIP

项目3 建设项目前期策划管理 3.1 项目前期策划的定义 建设项目前期策划是在项目建设前期，通过调查和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对建设项目的决策和实施，或决策和实施中的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，确立建设项目各个阶段工作的正确方向和明确目的 3.2 建设项目前期策划的意义 项目的构思和项目目标是确立项目方向的关键。方向性错误必然导致整个项目的失败，而且，这种失败常常是很难弥补的。对于一个建设项目而言，前期投入的费用很少，项目的主要投入是在施工阶段，但项目的前期策划对项目的生命周期影响最大，稍有失误就会造成无可挽回的损失，甚至会导致项目的失败。 3.3工程项目前期策划的过程和主要工作 项目建议书是拟建项目的承办单位，根据国民经济和社会发展的长远目标、行业和地区的规划、国家的经济政策和技术政策及企业的发展战略，结合本地区、本企业的资源状况和物质条件，经过市场调查，分析需求、供给、销售状况，寻找投资机会，构思投资项目概念，在此基础上，用文字形式，对投资项目的轮廓进行描述，从宏观上就项目建设的必要性和可能性提出预论证，进而向政府主管部门推荐项目，供主管部门选择项目的法定文件。 项目的名称、承办单位、项目负责人。 项目提出的目的、必要性和依据。 项目的产品方案，市场需求、拟建生产规模、建设地点的初步设想。 资源情况、建设条件、协作关系和引进技术的可能性及引进方式。 投资估算和资金筹措方案及偿还能力预计。 项目建设进度的初步安排计划。 项目投资的经济效益和社会效益的初步估计。 筹划准备 调查研究 方案的选择 深入研究 编制可行性研究报告 ①总论 项目投资的必要性、建设项目概况、投资者的概况、编制依据、研究内容。 某市住宅小区开发前期策划实例 某房地产开发商已获得位于某市黄金地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备。目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为1.1亿元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 单价 栋数 类型 3980—4980元/M2? 2? 高层 　　4980—5980元/M2? 5? 高层、小高层 　　5980—6980元/M2? 12? 小高层、中高层 　　6980—9980元/M2? 1? 小高层 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以该市本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年该市住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据该市市房地产交易中心和该市统计局联合发布的2009年该市市房地产市场商品房预售结构分析数据，2009年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70—100M2的占16.3%，户型面积100—150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前该市住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力。 销售目标客户 ： （1）欲与年轻人分开居住的老年