《3.通货膨胀与房地产的关系.pptVIP

通货膨胀与房地产价格的关系 目录 背景 背景一：工作的需要 房地产系开设房地产经营管理专业，培养具备土木工程技术、建设与房地产法规、现代企业管理、房地产经济、市场营销、资本运作，财务管理、房地产经营、项目管理等方面专业基础知识和专业知识，全面接受房地产开发与经营管理的专业基本训练，掌握现代管理科学理论、方法和手段，具有较强的实践和创新能力，能够在房地产领域从事项目开发、市场研究、战略策划、产品研发、项目融资、项目评估、建设管理、营销推广、企业管理及物业管理的复合型高级房地产经营管理专业人才。由于房地产开发周期长，投资量大，在以后工作中，通货膨胀给房地产带来的影响是我们在做项目开发、市场研究、战略策划、产品研发时必然会遇到的问题。 背景二：通货膨胀 通货膨胀(Inflation)指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给,导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给 （供远小于求）。 预期和通货膨胀惯性 　　在实际中，一旦形成通货膨胀，便会持续一段时期，这种现象被称之为通货膨胀惯性，对通货膨胀惯性的一种解释是人们会对通货膨胀作出的相应预期。 　　预期是人们对未来经济变量作出一种估计，预期往往会根据过去的通货膨胀的经验和对未来经济形势的判断，作出对未来通货膨胀走势的判断和估计，从而形成对通胀的预期。 　　预期对人们经济行为有重要的影响，人们对通货膨胀的预期会导致通货膨胀具有惯性，如人们预期的通胀率为10%，在订立有关合同时，厂商会要求价格上涨10%，而工人与厂商签订合同中也会要求增加10%的工资，这样，在其他条件不变的情况下，每单位产品的成本会增加10%，从而通货膨胀率按10%持续下去，必须然形成通货膨胀惯性。 背景二：通货膨胀 背景二：通货膨胀 背景三：房地产状况 讨论所依据的模型 房地产价格波动影响通货膨胀的作用机制 1．家庭部门的财富效应 家庭部门的财富效应较早提出财富效应是庇古，他发现如果资产价格上涨会引起人们实际财富的增加，增加的财富将提高人们的消费水平，从而导致消费品生产和就业机会的增加，促进经济的增长，这就是所谓的资产的财富效应。房产作为我国居民持有的一种重要资产，房价的波动会使居民可支配的财富总量发生改变。根据持久收入理论和生命周期理论，房价上升带来的持久收入的增加会引起居民消费水平的变化，进而影响总需求。但房价上涨对消费需求的影响具有不确定性。对于已拥有住房的消费者而言，房价的上涨带来家庭财富的增加，会导致相应的消费支出增加、总需求扩张，这一作用机制就是所谓的“财富效应”。而对于没有住房的消费者，房价的上涨将会产生预算约束效应和储蓄效应。一般说来，房价的上涨将会导致房租上升，对于没有住房的承租者来说，增加的租金将会紧缩其预算约束，即预算约束效应，从而降低居民的当期消费水平。同时，房地产价格上涨会导致希望购房的消费者为购买价格日益上涨的房产，减少日常开支，增加储蓄，从而会减少当期消费。产生所谓的“储蓄效应”。房价上涨对消费的最终影响是各种效应综合作用的结果，这些效应的作用效果往往会相互抵消。但当过高的房价将更多的住房需求者排斥在市场之外时，房价上升带来的潜在财富效应将得不到体现，却使消费者为应付不断上涨的房价而节衣缩食，减少了全社会的消费需求。 2．托宾的Q 理论效应 托宾Q 效应是经济学家托宾于1969 年提出的。托宾Q值被定义为公司的市场价值与其重置成本之比。托宾效应是资产价格影响投资的重要渠道。当Q=1 时，表明资本以经济的自然增长速度重置和扩张；当Q1 时，表明企业所拥有的资产的市场价值高于其重置成本，企业只需发行少量股票就可以获得较多资金满足新的投资项目，企业投资支出将会上升；当Q1 时，表明企业的市场价值低于其重置成本，投资新项目就不如在市场上收购既有企业划算，公司就不会去购买新的投资品，投资就会下降。如果将托宾效应应用于房地产市场，可以将Q 值定义为房地产价格和建造成本的比值。根据托宾效应，当房地产价格与建造成本的比率即托宾Q 值大于1 时，建筑房地产的公司就会发现建造房地产有更高的利润，从而使得房地产投资支出增加，导致总需求扩张和产出增加。因此，房地产价格的升高将伴随着房地产供给即房地产投资的增加。 3．企业的资产负债表效应 在间接融资市场上，由于信息不对称而产生的逆向选择和道德风险会降低银行等金融机构的贷款意愿，影响企业外部融资的能力和成本，进而影响到企业的投资支出的实现。而解决这一非对称性问题的有效办法，就是提高企业资产净值或贷款担保品的价值，从而减少企业借款时的逆向选择和道德风险，增加金融中介的放款意愿。当房地产价格上涨时，拥有房地产的企业的净值或贷款担保品价值上升，从而减少了借款时的逆向选择和道德风险，银行