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基于行为金融学视角的房地产市场研究综述 　　摘 要：关于房地产市场的研究许多学者开始引入行为金融学的相关理论，行为金融理论因其对房地产市场异常现象拥有良好的解释能力而备受关注。本文以综述的方式总结国内外基于行为金融学视角的房地产市场研究，并对比国内外相关研究发现不足之处，从而为我国房地产市场的发展提供启示，为构建和谐健康的房地产市场提供理论基础。 　　关键词：行为金融学，房地产市场，研究综述 　　一、引言 　　在房地产市场的发展过程中，出现了许多传统金融理论无法解释的异常现象，对传统金融学构成了严重的挑战和威胁。在对传统金融理论进行反思的过程中，行为金融理论因其对市场异常现象拥有良好的解释能力而备受关注。房地产市场主体由于存在各种认知和情绪上的偏差，从而可能导致市场行为的扭曲，房地产市场体现为有限理性，这就使得在房地产市场引入行为金融学成为可能。尽管行为金融学最早用于解释资本市场，不过现在越来越多用于解释房地产市场价格异常波动。因此，本文将以综述的方式总结国内外基于行为金融学视角的房地产市场研究，并根据国内外相关研究指出研究的不足之处，从而为我国房地产市场的发展提供启示，为构建和谐健康的房地产市场提供理论基础。 　　二、国内外基于行为金融学视角的房地产价格波动研究 　　确保房地产市场良好发展是一个世界性的问题，为解决这类问题，各国政府都致力于制定适合自己国情的房地产市场发展政策及制度。国外从行为金融学视角研究房地产市场开始的比较早，形成了相对成熟的研究理论，可以为我国房地产市场的发展提供很多有益的经验。国外的研究主要有以下几个方面： 　　1.房地产市场主体非理性行为是导致房地产价格波动的关键因素。如Hirshleifer（1975）和Feiger（1976）等学者提出主观行为的差别会导致投机行为，市场主体明明知道一些资产的价格偏离实际价值高估，但是他们确信未来人们愿意以更高的价格购买，从而不断的购买此类资产。由于主观行为的差异而导致的投机行为常常使资产价格出现系统性偏差。 　　2.噪声交易是价格预期影响房价波动的前提条件。1990年DeLong、A.Shleifr、Summers and Waldman提出了噪声交易理论的基本框架DSSW模型[1]。在DSSW中，由于噪声交易者会犯一些认知，情绪的偏差，从而对市场基础信息的变化出现过度反映和反映不足，当市场处于上升态势时变得过于乐观，而在市场下降时变得过于悲观，导致市场价格上涨和下跌过度，偏离其基础价值。 　　3.羊群效应导致价格预期对房价波动的影响放大。Wong kar-Jiu（2001）通过一个动态模型来研究泰国的房地产投机现象，揭示了在经济过热，国际游资大量进入的情况下，房地产商和居民之间过度乐观的预期相互作用产生的羊群效应，在房地产市场膨胀过程中起到了重要作用[2]。反馈机制导致价格预期对房价波动的影响最终形成。行为金融学认为，房地产市场买卖过程反映了市场各主体的心理过程，由于认知偏差，情绪偏差等各种偏差的存在，最终导致不同资产的定价偏差，而资产的定价偏差会反过来影响市场主体的认识和判断。 　　在我国屠梅曾等（2008）通过噪声交易模型，从我国房地产市场的情况出发，认为噪声交易者的非理性行为产生正反馈效应导致了房价的剧烈波动和价格的持续上涨。关涛（2008）把行为金融学的观点引入房地产市场，得出的结论为上海房地产市场非理性特征明显[3]。牛娜（2008）利用传统经济理论从供求关系出发来研究房地产价格存在的缺陷，同时从行为金融学的正反馈交易出发，研究了导致房价非理性上涨的内在机制，并提出了稳定房地产市场的关键是控制正反馈交易行为的发生[4]。徐松茂，姚佐文（2010）提出，传统金融理论对房地产市场价格波动大都从宏观经济环境去分析，例如供求矛盾，经济周期，户籍制度等等，而通过分析发现，心里预期是导致房地产市场价格波动的关键因素，并试图通过行为金融学的噪声交易理论、反馈机制、羊群效应对这种现象进行合理解释，并在此基础上寻求相应的对策，以促进房地产市场健康发展[5]。 　　三、基于行为金融学视角的房地产市场研究的不足之处 　　通过以上的文献研究我们可以发现，行为金融学通过把心理学，行为学，和社会学引入金融市场，使得理性经济人回归与有限理性的社会人，开创了金融学研究的新思路和新方法。行为金融学借鉴心理学的研究成果，总结出了市场主体的心里行为特点，对金融市场许多传统金融理论无法解释的异常现象做出了合理的解释。但是行为金融学作为一门新兴理论体系，缺乏自己的理论基础，大都停留在对市场异常现象和投资者心里偏差的定性和假设检验上。国内学者对于行为金融学的研究大都是停留在介绍国外的研究成果和验证异常现象上，缺乏自己的研究成果。虽然行为金融学的运用模型法、问卷调