营销策划方案(正式稿).doc

营销策划方案 一、本地房产市场基本描述： 和顺县地处太行之巅，属四线城市，地僻人少。房产开发潜力有限但尚未饱和。 项目介绍： （一）地理位置综述： 此次开发的目标项目位于县城西南端，地处和化路两侧，属原化肥厂旧址。开发地块分南北两区，其中南区（2#）占地 16590平方米，建筑面积41475平方米；北区（1#）占地 94944平方米，建筑面积243752平方米（其中东区128000平方米，西区115752平方米）。该项目连接天顺街、永和路、南内环路等城区主干道，紧邻国道，地理位置优越，交通便利；同时靠近城区繁华商业圈，生活方便；小区内设计有专门的幼儿园、健身场所、绿化带等配套设施,可以为业主提供全方位的生活服务。 （二）项目定位： 1、和顺南城区地标建筑群； 2、本地规模最大的中高档成熟社区； （三）各项具体指标： 1、地块四至：东西南北（略） 主要规划指标： 土地总面积：111534平方米 用地性质：住宅用地 容积率：1#用地为2.5；2#用地为2.22 绿地率：1#用地为38%；2#用地为37% 密度率：1#用地为21%；2#用地为22.2% 3、地块周边规划：国道旁的新型水景公园（已建成）、新客运站（已建成）、县级妇幼保健站、开辟南内环路以及浊漳河河道治理。 周边配套设施现状： 周边配套设施档次与项目档次存在较大差异，有待提高。 （1）周边商业没有大型市场和超市，现有商业经营规模和水平无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升； （2）项目的外部交通优势很明显，紧靠国道，向西可直达榆次、太原，同时紧邻新客运站，车站开通客运后将大大带动本项目周边的人气； （3）教育、医疗等社会配套不足，有待未来规划实现。 5、环境分析： （1）区域环境：属规划确定的城区发展方向，区域整体形象较好。 （2）居住环境：项目地处城区西南端，交通条件便利通达，但生活配套并不完善。 （3）景观环境：项目东南边已建成和顺新型水景公园，享有景观优势。未来河道治理后更添色彩。 （4）商业环境：汽车站客运开通后将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。 （5）竞争环境：短期内该区域内不会有大型同类项目开发。 三、产品项目的SWOT分析： （一）优势（strength）： 1、地段优势：项目地块位于县城南区，紧邻新客运站，该区域为和顺县未来规划建设的重要区域，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。 2、交通优势：项目地块紧邻客运站和国道，客运业务将于近期运营，对外交通便捷。 3、后发优势：本项目所在区域为和顺化肥厂旧址，合作开发方对此地块所有权权属明晰，无任何历史遗留的负担。这样，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，设计、规划能从一个科学合理的角度出发。 4、规模优势：本项目用地面积约30万平方米，社区规模在和顺本地尚属空前。大规模社区有其集约优势、规模推广优势，各种配套诸如会所、商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。 （二）劣势(weakness)： 项目所在区域处于县城西南端，各项配套设施齐备尚需时日。同时，本地区居民对主城区的依赖度较大，项目所在区域的人气尚显不足。 （三）机会(opportunity)： 1、和顺县近年来经济发展迅速，居民收入逐年提高，居民的实际购买力有很大提高。 2、目前本地住宅、商业房产市场产品较为单一，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。 本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源。 本地政府旧城改造的力度逐步加大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。 （四）威胁(threaten)： 1、和顺本身对周边地区的辐射力较小，客户源局限性较大。 2、近年来和顺经济有了很大的发展，但相对而言和顺本地居民对房价的承受能力还相当有限。而购买力较强的客源选择在榆次或太原投资购房可能性较大。 3、随着外地房产开发商的陆续入驻，客户争夺将日益激烈，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈竞争的局面，使本项目面临较大的市场压力。（从另一角度看，也是在本地房产市场饱和之前抢占市场、获取收益的一次绝佳机会。） 四、配套设施： 1、公共设施:交通中心新客运站、和顺水景公园、妇幼保健站等；社区内设计有公共绿地、健身设施； 2、教育设施:毗邻串村寄宿制小学，社区内有专门幼儿园； 3、商业设施:紧邻南城区商业圈、酒店餐厅、银行、发廊、菜市场等；项目内商住楼的开发可以满足业主基本的生活需求； 娱乐设施:作为社区内景观建筑，拟建会所具备健身馆、图书馆、