东西向较差房源梳理思路.doc

不可否认，我们对东西向板楼有很强的偏见。实际上，东西向板楼不仅成为被市场长期冷落的对象，也是有经验的发展商十分忌讳的设计。以往的社区建设东西向板楼，一般都有两大主要原因，一是整个社区规划中的边角料，没有办法才做成东西向的，无论区位、朝向、景观还是社区交通都是最差的，户型设计也令人反感，各类配套都照着最低标准来做，本身就是发展商所放弃的对象，能好吗？另一方面，可能是这家发展商根本不懂东西向房会有什么弊端，但连这个都不懂的发展商做出的产品能好到哪儿去？所以，对于曾经的东西向板楼，我们根本分不清是讨厌东西朝向的阳光，还是讨厌其位置、立面、户型、景观和所有的一切。总之，一提东西向板楼就反感。但实际上，客户反感的绝不是东西向板楼的朝向，而是东西向板楼的低档与劣质。比如，塔楼中同样的东西向房依然好卖，再如，东西向房的边侧户型是典型的正南正北三面采光的房子，也依然不好卖。如果我们的发展商用设计塔楼建筑的精神（甚至更高的要求）来对待东西向板楼，就会发现，原来，东西向板楼比正南正北的塔楼有更多的卖点，而且，不会比正南正北的塔楼卖得差，朗琴园二期的东西向板楼就是一个十分典型的例子。下面是朗琴园二期东西向板楼在实际销售过程中总结出的十大卖点，需要特别说明的是，这些卖点适合于任何高品质的东西向板楼。一、真正全阳光房。东西向板楼东观朝阳，西朝落日，十分通透，可谓真正的全阳光房，是标准的户户朝阳。相比之下，任何楼塔或南北向板楼标榜的户户朝阳都是谎言，除非你认为有一间朝阳的阳台或窗户就算一户朝阳。真正的户户朝阳应该是客厅和所有卧室都朝阳，100%的户户朝阳只有东西向纯板楼才可以真正做到，为了区别，我们可用室室朝阳来区别。二、真正阳光厨卫。规划中厨房的最低要求是必须采光通光，进一步的健康住宅标准都要求卫生间采光通透。完全满足这两点对于塔楼和南北向板楼而言，几乎是不可能的（不信去市场上转转看看）。能够采光的厨卫也绝对见不到真正的阳光。而东西向板楼则可充分实现。东西板楼每幢边侧户型三面采光，想不做成阳光厨卫都难，其它户型中的厨卫，只要有采光就一定有阳光，极个别没有采光的卫生间，也时常有阳光光顾，是真正的阳光厨卫。三、更具生活情趣。也许有人会认为室室朝阳正是东西向房的弱点，因为他怕晒！但实际上，多一种选择就比少一个机会好，多一份阳光显然更好。对于北京，一年之中夕阳暴晒的时间不超过两月，为两个月的阳光而拒绝十个月的阳光显然是不明智的，而且，怕夕晒的原因还是历史上贫穷生活的心理阴影在作怪，今天的技术与生活条件早已经解决了夕晒的问题。而另一方面，因为多一份阳光的选择，室内空间突然间更具生活情趣，空气中多了一些热情的精灵。朝日可当餐，夕阳话家长，连室内的植物花卉的选择范围也突然间扩大了百倍（权威数据喜阴植物只占不到1%），其它诸如室内的地板呼吸、金鱼换氧、冬服防潮以及字画保养等，都受益非浅。那种因为心理阴影而让整个室内空间和其中所有生命而受压抑的想法显然是得不偿失的。四、家庭责任感强。当然，最得不偿失的还是对老人与孩子的态度。对于塔楼和南北向板楼，一般也只有主卧朝阳，于是，老人与孩子都不得不住在没有阳光的北房中（除非你把主卧让出来或让家人睡在客厅里）。这对于七八点钟太阳般的孩童和夕阳无限好的老父老母，是怎样的一种不公平？而东西向板楼彻底解决了尊老爱幼族的心病，在东西向板楼中，家庭责任感如整日的阳光一般，得到充分的渲泻。五、平等空间感觉。如果久居东西向板楼，还会发现这样一个微妙的感觉，在这个空间中，不仅能尊老爱友，而且还能表现出平等自由的感觉。因为在塔楼或南北板楼中，总有一个正南正北的方向感困于室内，无论餐座、沙发、床等，都有坐北朝南的尊贵感和相反的卑贱位。如遇到一个家庭等级严的家庭是好事，而今天，大多数家庭都很现代化，父子、夫妻、长幼的尊卑感已经被自由平等、和谐欢聚所替代，所以，习惯了现代生活的北京人住在南北房的感觉显然不如东西房那么自然放松，至少可以减少一些不必要的家庭矛盾。六、通风效果更好。都知道板楼通风效果强于塔楼，但不知东西向板楼强于南北向板楼。对于北京而言，风向是西北东南风，冬日西北清风，夏日东南暖风，都并非偏南北而是偏东西的，所以，通风效果更好。如果开窗换尽室内污气，南北塔楼需要数小时，南北板楼须一小时，而东西板楼通常只需十分钟。七、更纯粹的板楼。东西板楼通透感好的另一深层原因不仅是因为其为板楼，而且更是纯粹的板楼。一般南北板楼为多出面积，都要拔高，这样，按北京市规划部门有关防风和地震等硬性条件规定，拔高的板楼就不得不考虑增大进深，最后做成板塔，实在不行的还必须在中间挖洞以排风防震。但东西向板楼一般没有增加面积的需求，相反都是尽量减少面积，特别是如朗琴园这样的高档化的东西板楼，所以，在楼高