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华昌公寓物业管理方案 单位 数值 一 建筑总面积 m2 二 住宅建筑面积 m2 9967 多层建筑面积 m2 高层建筑面积 m2 物业用房 m2 三 绿化面积 m2 四 景观面积 m2 五 居住户数 户 89 六 主要公共设施设备 1 电梯 台 2 变频水泵 台 3 集水井抽水泵 台 4 景观泵 台 5 消防泵 台 6 垃圾压缩设备 套 1 7 公共部位灯 个 8 蓄水池 只 9 供水水箱 只 10 （雨、污）水井 个 11 地下机动车库 个 1 12 非机动车库 个 13 楼宇电子门 扇 14 道路消火栓 个 15 消防箱（枪头、消防带） 处 16 灭火器 个 17 周界报警系统 套 18 公共部位摄像头 个 19 其它公共用房 处 注：其它公共用房为业委会办公室、水泵间、保安室等。 二、物业服务内容、方法及目标 (一)服务内容 1.常规性公共服务 依据物业服务合同，为业主及住户提供经常性服务，如清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。 1.1 房屋及设施设备管理 1.1.1建筑公共部位的维修、养护和管理。范围主要包括公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 1.1.2共用设施设备管理。共用设施设备管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施设备进行不同的维修管理，执行相应工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。范围主要包括上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 1.1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理。范围主要包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等；根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。 1.1.4智能化设施设备。范围主要包括楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等；根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起操作性强的管理制度，从人员培训入手，做好档案管理、运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理。 1.2 环境卫生管理 加强环境管理，引导业主和住户强化环保意识，保证小区文明洁净，形成日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量；房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾收集和清运达到要求，环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。 1.3 绿化管理 绿化管理主要是花木、草坪的养护，枯枝及落叶的及时清理，聘用专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区绿化。 1.4治安消防管理 贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 1.5车辆交通管理 对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。 1.6 住户装修管理 对业主及住户的装修实行全面监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。 1.7维修基金及维修开支的管理。确保维修基金安全，确保维修开支公开、规范。 2.沿伸服务 向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。 （二）服务管理方法 1.服务管理要求 1.1严格管理，确保各级各类人员专业素质和综合素质良好； 1.2严格法规、制度，确保组织和个人的管理服务行为规范； 1.3运用现代化管理手段，实现办公管理自动化； 1.4致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 2.运作程序 分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分，包括物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿服务管理等。 3.管理措施 1.1治安