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小城镇建设中的房地产开发问题研究 　　摘要：文章分析了当前小城镇房地产开发的特征，对我国小城镇房地产开发存在的土地利用不合理、房地产市场不完善和物业管理不规范等问题进行了综合叙述，据此提出了从宏观调控入手完善小城镇房地产开发的具体措施，为我国小城镇房地产发展提供参考依据。 　　关键字：小城镇建设；房地产；开发 　　中图分类号：[F292] 文献标识码：A 文章编号： 　　一 小城镇房地产开发的特征 　　1与当地经济发展息息相关 　　房地产业是国民经济的支柱产业，房地产产品为许多部门和行业的发展提供了前提和场所。另外，房地产产品消费特别是住房消费是综合性消费，可影响并带动生活消费的方方面面。房地产开发提供的不仅是房屋，更重要的是它还为消费者提供一种新的生活方式的蓝本。房屋这种特殊的商品价格高、不可移动、使用寿命长等特征决定其消费者必须具有一定的经济实力。房地产开发使小城镇的人居环境和投资环境都得到了改善，增大了对投资商的吸引力，带动小城镇经济的发展。 　　2为城镇建设的健康发展起巨大促进作用 　　首先，房地产业为小城镇建设提供所需空间。房地产业为小城镇的各行各业提供所需的场所，房地产业的发展为城镇化进程提供了坚实的物质基础。通过房地产业可以带动和加强县城镇基础设施建设，有效地强化了城镇功能。其次，房地产业的发展提高小城镇生活的质量，改善了小城镇人民的居住环境。在小城镇建设和城镇化过程中人们的居住模式逐渐从农村集居模式向城市集居模式转变，城市的生活方式代替乡村生活方式。 　　二 小城镇房地产开发存在的突出问题 　　1规划不合理 　　目前国内大多数的小城镇缺乏科学的规划，建设杂乱、盲目无序。从城镇规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇房地产开发规划起指导和约束作用，但在实际操作中房地产开发建设和规划本末倒置，房地产布局不合理，功能定位不清。房地产开发商在购买土地时主要考虑交通方便、地理位置比较好的地段，忽略了小城镇的整体规划，最终形成“道路城镇”，开发商在小区设计、功能分区方面也不合理，户型面积普遍偏大，设计较为单一、陈旧。 　　2土地浪费较为严重 　　小城镇的土地相对比较便宜，很多开发商容易盲目扩张，土地开发贪大求洋，在购买土地时少则六七十亩，多则上百亩。而在房地产后期开发时由于资金不足或是市场形式发生改变，导致无能力接着开发，造成大量宝贵的土地资源浪费。当地规划部门缺乏预见性和前瞻性的规划，一味追求新区建设，而忽视了旧城区的改造，城区盲目向外扩张，新区建好了，旧城区也荒废了，浪费了大量的土地资源的同时导致了生态环境质量的下降。 　　3建筑形态缺乏特色 　　目前全国大部分小城镇建设采用的都是“摊煎饼”式的外延扩张，布局松散，占地面积大，建筑密度低。小城镇整体建筑结构和规划设计缺乏特色、建筑形态单一，并且盲目模仿大城市。居民房屋与乡镇企业的厂房车间大同小异，都是清一色的方形“钢筋混凝土”。反映不出小城镇当地的地域特征、民风风俗、文化传统、人文特色和历史积淀，基本上是“千城一面”、“千篇一律”。 　　4生态环境遭到破坏 　　由于小城镇地方政府管理水平较低，小城镇建设缺乏超前意识，没有考虑土地使用的可持续发展，乱批地乱建设现象时有发生，房地产开发缺乏正确的政策导向:大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内，垃圾成堆;市政排水排污系统、污水处理系统不完善，导致污水横流，河流受到污染，生态环境遭到严重破坏，对当地居民的身体健康损害很大。 　　5房地产隐形交易活跃 　　部分房地产开发商在未取得开发资格的情况下，在集体土地上从事开发经营，使土地增值收益流失；在旧城拆迁改造中，开发商未经过政府的审批，将原有建筑改建为住宅和商业门面，以市场价租售，未缴纳开发收益以外的土地收益；还有的房地产开发商将房屋或使用的场地出租或以土地联建开发经营的方式，使一些通过划拨无偿使用的土地通过私下隐形交易转给其他使用者，自己从中牟取暴利；甚至“合作建房”的交易时有发生，披着“联营”、“租赁”的外衣，不办理固定资产的转移，致使交易的进行只表现在双方协议上，产权未作转移，税款无法征收，宝贵的土地资产也随之流失。 　　6房地产的开发水平较低 　　小城镇房地产开发的投资主体以单个的乡镇企业和小城镇居民等居多，资金实力大多较弱，开发水平较低，经验十分不足。房地产开发的技术含量明显低于大中城市，安全、环保、节能等因素很少纳入考虑范围中。一些住宅区的配套基础设施和公共设施的建设由于缺乏统一规划和组织而比较落后。旧城区的拆迁和改造由于缺乏资金而进展缓慢或者根本停滞不前，新城区热火朝天的建设局面和旧城区脏乱差现象混杂，不和谐景象屡见不鲜。 　　三 完善小城镇房地产开发的具体措施 　　1开发要满足当地的总体规划和未来发展 　　小城镇