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平安法制建设下如何完善房地产领域立法 　　摘 要 我国房地产市场在20世纪80年代末逐渐形成发展，相应地，房地产领域的运作规范也已初步完备，但与个别西方国家及香港地区的实践相比，我国的房地产法制建设还相对滞后，立法上存在一些问题，在一定程度上制约着我国房地产建设的发展。因此，从立法的角度探讨加强房地产法制建设，进而完善房地产立法体系，对今后我国房地产市场能够更加健康有序地发展具有重要的意义。 　　关键词 房地产 法制建设 立法 　　中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）07-062-02 　　近年来，我国房地产行业蒸蒸日上，为国民经济发展和应对国际金融危机冲击做出了突出贡献。随着我国城镇住房制度市场化、社会化的改革不断深化，城镇居民的住房水平也显著提高。追溯上个世纪90年代后期，住房市场化改革就已拉开帷幕，大大促进了房地产市场的发展。据住房和城乡建设部提供的数据显示，截至2011年，我国城镇居民人均住房面积已经超过30平方米，家庭住房自由率达到80%以上。现在，越来越多的人开始关注私有房屋的法律保护，房地产法的完备与否牵动着许多国民的心。 　　房地产法是由国家强制执行的房地产法律规范，由国家立法机关制订，当人类社会政治、经济发展到一定历史阶段，它便产生，并伴随生产力的发展、社会政治制度的变迁和经济关系的复杂化而不断充实和完善。我国现行房地产法律成单行法律法规规章的如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等等，散见于《民法通则》、《合同法》中，从总体上看较为零散，尚未形成一个完整的体系。而西方国家和港台地区的房地产法已经形成一整套较为完备的房地产法律体系，并伴随着历史的演变，在不同的历史条件下内容呈现不同的特点，值得我们参考与学习。 　　一、国外及香港地区房地产法律制度简谈 　　（一）英国房地产法制建设 　　英国是制定住房法规较早的国家，有关房地产交易的法律、法规、条令最常见的有50多种。二次大战后，为了解决失去住房的民众的居住问题，英国政府制订和修订了大量法规，鼓励地方政府建造住房，对低收入家庭提供的住房实行控租政策，如1946年颁布的《住宅法》。同年，为疏解城市密度过高的人口，英国政府又颁布了《新城镇法》，指令城乡规划部和苏格兰政府建造新城镇。1947年通过的《城乡规划法》影响较大，它是英国城乡规划立法的一个新开端，规定土地在规划中占有重要位置，此后经过20多年，又于1971年颁布新的《城乡规划法》更清楚明确了有关房地产开发、经营的规定，特别是土地的获得与处置方面，赋予规划当局较大的权力，规定强行征用辖区的指定土地要满足四个条件：一是通过开发、再开发或改进因地制宜，确保该地块或该地块所在地区作为一个整体得到协调发展；二是上述地块一起占用有利于公共利益；三是某一地区作为一个整体加以开发或再开发会带来重新调整工业布局，人口分布、公共空地布局的机会；四是达到恰当的规划目的。 　　英国还建立了先审查后开发的土地许可制度，土地开发、房地产交易明显受城市规划的约束和指导，非常重视环境保护和土地的有效利用，房地产交易若违反城市规划法，将被视为无效。 　　（二）美国房地产法制建设 　　美国宪法早就有确保财产的私人所有权及保护私有财产的原则，规定使用土地必须给予土地所有者必要的补偿。美国房地产法律的基本制度由此确立。综观美国房地产交易法规，几乎涉及到有关土地、房产、金融等多方面的法律法令，仅土地管理，就有《联邦土地政策管理法》、《美国公有牧地改良法》、《美国森林和牧地可更新资源法》、《美国海岸带管理法》、《美国露天采矿控制和回填复原法》等等。美国法律要求必须保持土地的科学、历史、生态、环境、水资源、风景等方面的价值和质量。违反法律规定利用、占有、开发公有土地，破坏公有土地的环境质量将受到禁止和处罚。 　　过去，美国的住宅立法比较单纯，但自70年代起就把住房立法与制定和实施地区规划等紧密结合起来，以便用有关法规和规划对住房的建设、使用等进行严格的控制，是美国住房法的一大特点。 　　（三）香港特区房地产法制建设 　　我国香港特区的房地产法律体系经过长期发展已经比较完整，它包括房地产权归属的规定、城市规划、建筑物方面的技术立法，以及房地产管理和房地产司法审裁等各方面的法律。从土地开发到建筑工程，乃至房地产经营管理、房地产争议的解决等，都有章可循，有法可依，比较系统、完善。内地房地产业，如土地使用权的有偿出让就是过去从香港借鉴的有益经验。 　　合同规定方面，香港法律以立法的形式规定了标准合同的格式及买卖双方所必须遵守的“约言”，防止当事人一方提出无理条款并拒绝协商，或者一方布置精心设计的条款“陷阱”得以实施，做到使双方当事人的权利义务趋近于公平合理，