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探索房地产基金的机遇 　　摘 要：随着国家关于房地产调控政策的不断出台，各房地产开发公司银行贷款的难度不断加大，利率增高且额度降低，造成开发商资金紧张。近日，美国黑石集团旗下的基金之一“黑石房地产合伙人基金”，获得了中国机构5亿美元的投资。房地产基金的继续升温让开发商们似乎对此更加兴致高涨。房地产基金，这一2011年开始野蛮生长的私募基金，面临着历史及现实的机遇。 　　关键词：房地产基金；机遇；探讨 　　中图分类号：F290.31 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）23-0129-02 　　一、面临历史性机遇 　　近年很多开发商出来说要做基金，媒体很多解读为这是整个信贷政策的紧缩，所以开发商等于在拓展新的募集渠道，这其实只是一个历史的巧合。以美国房地产基金发展为例，美国房地产基金发展壮大也是因为几次市场机会造成的。第一次是1974年的时候美国通过法案允许机构投资人、养老金可以进到房地产基金；第二次是20世纪80年代初，美国出现小贷银行的危机，造成银行贷款枯竭，因此推进了房地产基金的大发展。在中国也面临这么一个历史的机遇，一方面，现在整个房地产对资金的需求仍然庞大；另一方面，证监会、保监会都在出台法规，希望资金有比较好的市场化操作。从这个角度讲，房地产基金面临历史性机会。 　　从融资、投资、交易、回报等各环节来看，商业地产存在金融属性。近年商业地产发展趋势看强，由于商业地产投资大、周期长的特性，更给房地产基金的发展带来希望。 　　在布局国内商业地产的外资中，来自美国的知名私募股权基金华平投资便是其中之一。近期，华平投资入股同昌盛业（北京）资产管理公司，后者以零售商业地产领域的资产管理见长。华平投资集团明确表示，继续看好中国的商业房地产行业。相比之下，国内商业地产运营管理机构的步伐显然更快。成立于2012年8月的商业地产运营机构RET睿意德，在短短的4个月间，已完成了在北京、河北、河南、江苏、湖北、云南、浙江、辽宁、黑龙江、山东和山西等地区的布局，共掌握项目40余个，其扩张速度令人侧目。 　　众所周知，房地产开发的融资渠道过于依赖银行贷款，且商业地产对资金的需求更大，更需要一个好的融资渠道。而监管层对银行贷款的控制，忽紧忽松。在这种情况下，投资商需要通过股权投资基金的方式进入房地产开发。对于未来，只要中国的城市化还在不断往前发展，中国的刚性需求已经逐渐显示，因此，房地产开发仍然是很好的投资渠道。 　　截至2012年第二季度，共有30只私募房地产基金募集到位60亿美元。但地产基金还刚刚起步，未来的路还有很长。 　　二、“名股实债”的风险 　　不得不承认，随着私募地产基金的狂飙突进，风险亦在累积。目前监管缺失，各基金良莠不齐，房地产市场诡谲莫测，政策和市场的双重“定时炸弹”可能一触即发。 　　事实上，众多的开发商实际上只将地产基金作为融资的一个手段，即简单的借贷关系，开发商并没有意愿与基金进行深度的合作。因此，众多中国的地产基金，名义上是“股权投资”，但其实是“债权投资”的模式。在这种情况下，一旦项目出现系统风险，开发商无力偿还基金所投的本金和收益时，法律并不保护企业间债权投资的收益，最多是按照当期银行利息判罚。因此，双方都不得不为这种所谓的“股权投资”付出代价。 　　此外，今年以来，房地产信托低迷，导致不少私募地产基金蠢蠢欲动，意欲低价抄底。长三角一些三线城市的开发企业在2009年高价拿地，为了到期兑付，原本在银行抵押的价格为10亿的地块，转让给地产基金的价格仅为5亿。对于基金接盘信托，私募地产基金接盘时需注意以下几点：房地产基金的接盘目标主要为中小房企，鱼目混珠，需谨慎辨别；地产基金接盘治标不治本，仍需高度关注风险流转；而且中央调控决心不容小觑，政策对赌风险大。 　　三、商业地产升温，信托风险缓解 　　“新国五条”来袭，买房者和卖房者双双中箭。市场在一片叫苦声中解读新政的利弊，但种种数据却显示，买房者依然在加紧买房，购房热潮不减。而卖房者则砸钱圈地，尤其瞄准北上广地区集中开炮，等待房价上涨。 　　从房企陆续交出的2月份销售数据上显示，结果是极为乐观的。保利地产及金地集团双双披露了1—2月的销售业绩。保利地产业绩十分亮眼，其1—2月份共销售187.19亿元，同比上涨265.04%，增长势头极为迅猛；金地集团同期签约41亿元，同比也大增150%。融创中国与世茂房地产披露的销售业绩也不俗。融创前两个月销售71.5亿元，同比增长164%；世茂亦揽金73.7亿元，同比增长151%。万科A、恒大地产、碧桂园以及富力地产已率先公布的前2月销售数据显示，均出现大幅增长。万科前2月销售金额则高达284.4亿元，同比增长49%。恒大1—2月累计实现合约销售金额约114.5亿元，同比增幅为1