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新时期对建筑面积核定的探究 　　摘要: 本文结合新时期房产价格的“暴涨”，老百姓买房的时候不但关注房价，而且关注建筑面积的现实，从建筑面积释义和建筑面积的计算核定着手，意在让广大百姓对新购房产的建筑面积有“新”的理解，以求让百姓“买的放心，住的舒心”，不再为开发商的“短斤少两”而遗憾一生。 　　 　　关键词: 建筑工程; 建筑面积; 规范; 规则 　　中图分类号：TU761文献标识码： A 文章编号： 　　 去年9月底，华远地产董事长任志强多次预言“明年（2013年）房价可能暴涨”。“3月暴涨论”今年在北京变成了现实。所以老百姓在购买房产、转让房产或申请贷款时，不但更加关注房产的价位，而且注重了建筑物的面积。为了能够让百姓明白的消费，下面笔者就将建筑面积的组成和核定计算办法进行以下说明。 　　一、建筑面积释义 　　1、建筑面积释义及组成。建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。具体来说建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面布置中, 可直接为生产或生活使用的净面积之和。居室净面积在民用建筑中, 亦称“居住面积”。辅助面积, 是指建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积总和, 使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面布置中的墙体、柱、垃圾道、通风道、附属烟囱等结构所占面积的总和。 　　 　　2、计算建筑面积的作用。一是确定建设规划的重要指标。时下是寸土寸金的时代，所以政府对城市总全规划或分区规划 “看重”的就是建筑面积，进而确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 　　二是确定各项技术经济指标的基础。在国民经济一定时期内完成建筑面积的多少, 也标志着一个国家的工农业生产发展状况、人民生活居住条件的改善和文化生活福利设施发展的程度。三是计算有关分项工程量的依据。建筑面积作为结构工程量的计算基础, 不仅重要, 而且也是一项需要认真对待和细心计算的工作, 任何粗心大意都会造成计算上的错误,不但会造成结构工程量计算上的偏差, 也会直接影响概预算造价的准确性, 造成人力、物力和国家建设资金的浪费及大量建筑材料的积压。四是选择概算指标和编制概算的主要依据。筑面积在编制工程建设概算时, 是计算工程量的基础, 如计算出建筑面积之后, 利用这个基数, 就可以计算地面抹灰、室内填土、地面垫层平整场地等项目的工程量及其价值。 　　 　　3、建筑面积计算的依据。在房屋买卖交易中，公摊面积缩水的问题是常有的事，虽然房管局所制定的房屋买卖合同格式范本，均是以套内面积计价，合同中也是以套内面积增加或减少来约定违约责任，但是开发商仍然会以“行内游戏”规则来应对消费者。为此中华人民共和国建设部于2005 年编制了国家标准《建筑工程建设面积计算规范》( GB/T 50353—2005)( 以下简称《规范》) , 并且自2005 年7 月1 日起执行,标志着国家对建筑面积计算规范有了新的要求，购房者的权益保障进入了一个新的阶段。 　　二、新时期建筑面积的核定方法 　　目前我国与建筑面积有关的法规有建设部制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑面积计算规则》。住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。建筑面积一般大于使用面积。下面对建筑面积的计算核定方法说明如下： 　　1、单层建筑物的建筑面积。单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 　　2、多层或高层住宅建筑的建筑面积。按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 　　3、地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积。按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 　　4、用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 　　5、穿过建筑物的通道的建筑面积。建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 　　6、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等的建筑面积。电梯井、提物井、垃圾道、管道井等的建筑面积按建筑物自然层计算建设面积。 　　7、住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平