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购物中心工程管理实务 商业工程管理的前期介入 1.商业工程管理前期介入的划分及作用 ? 商业工程管理前期介入自开发项目的可行性研究阶段到商户大批入住装修完毕转入正常管理，应包括两个阶段：早期介入和前期管理。 早期介入是指商业工程的有关人员参与项目的可行性研究、规划设计、建设、销售和竣工验收的过程，商业工程人员从商业工程管理的专业角度提出意见和建议，以便减少建成后的商业物业在使用、运行、维修上的不足，最大限度满足业主和使用人的需求。 前期管理是指在物业承接查验、商户入住装修中商业工程管理人员的介入。这一阶段的工作主要是商业工程正常使用期所需的管理服务内容、物业设备设施承接查验、商户入住装修管理、工程质量保修处理及工程有关方面管理机构和人员的配置、工程管理规章制度的制定、商业工程设备设施的验收与接管、主力店、次主力店设备设施的进入管理、房屋装修管理以及档案资料的建立。 ? 2.商业工程管理前期介入的时间要点及含义必要性 ? 商业工程管理前期介入的必要性????????? 在项目开发建设工作早期，商业工程管理人员通过早期介入活动，将长期积累的商业管理知识和经验对项目的可行性提出意见和建议；就原设计图纸的缺欠或不足，提出有关楼宇结构布局及功能使用、设备设施的选型、配置、运行、维修及管理方面的改进建议；监管在施工程的质量，发现和检查不合格、不合理、不符合质量标准的工程问题提出整改建议；在承接查验对工程质量及设备设施进行测试、检验、调整、试车和指出前期工程质量及设备设施的缺陷，就改进方案的可能性和费用提出建议并总结工程前期介入发现的问题作为案例；在招商出租阶段同步跟进配合，协助项目公司及时发现和处理存在的问题，从源头上堵住漏洞，避免和减少上述阶段的问题发生，而且在项目开发初期把不利于商业管理、损害商户利益的因素尽可能消除或减少，以保障物业正常投入使用后的正常运行。 ? 3.商业工程管理前期介入意义的作用 ? 商业工程管理前期介入的作用??????? 1、优化设计 商业地产开发项目的规划设计、建造质量、设备设施投资配置及环境布置往往受限于许多客观因素的影响或主观因素的认识，由于这些原因所造成的缺欠都直接影响着日后的商业使用环境、条件和功能等，而商业工程管理人员由于参与了许多商业工程管理项目的前期介入和日后工程管理工作，积累了丰富的商业工程管理经验，由于角色的不同，看问题的视野不同，对商业物业可能会出现的规划设计、设备设施选型、配置和建造质量缺陷往往比较敏感，能及时发现指出，这样就能确保商业项目开发建设的质量。 例如，某商业管理公司工程人员每年汇集运行中新发现的问题，定期更新《商业地产技术条件》，从源头上保证所开发的商业地产符合市场需求，便于日后的运行管理。 2、有助于提高工程质量 在商业地产开发建设的过程中，商业工程管理人员利用自身优势协助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升商业地产的品质。 例如，在某项目建设中，商业工程管理人员在商业步行街装修期间发现步行街商铺内许多风机盘管出风口安装在格栅吊顶之上，且格栅吊顶不能上人，由此将可能产生两个问题： ??? （1）空调的无效负荷增加，吊顶之上的部分也将成为空调的负荷区域，无形中加大了能耗。 （2）格栅吊顶无法承重，增加了更换回风过滤网的难度，甚至导致过滤网无法更换。 为此，必须将出风口下引到格栅之下，经过多方面努力，终于项目公司同意安排下引，并在开业前完成了风管下引工作。方便了日后空调的运行管理。 ??? 3、有利于了解商业地产的情况商业工程管理人员通过前期介入可以熟悉建筑结构、管线走向、设备安装等情况，对于图纸的改动部分做好记录，对隐蔽工程状况全过程跟踪，充分了解所管商业物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数，“对症下药”。 4、为日后商业管理作充分准备可利用前期介入的机会，逐步开展修订工程管理方案和各项管理制度、进行人员招聘、岗前培训、业户入住装修管理等准备工作。同时通过前期介入过程中与各方磨合，理顺与环卫、水电、通信治安、绿化等部门之间的关系，建立畅通的沟通渠道，为日后商业工程的使用和管理打下良好的基础。 ? 4.项目立项决策可行性研究阶段的介入要点 ? 可行性研究阶段的介入????????????????????? 商业地产开发首先进行的是可行性研究。其涉及到商业工程管理的所有建筑物的功能、结构、供电、供水、供气等设备的选型等一系列工程项目。工程项目是商业工程管理人员参与立项决策的主要内容，工程项目内容能否满足今后商业运行后商业工程管理的要求，是商业工程管理要考虑的首要问题。 可行性研究阶段的介入要点： 1、提供已运行的商业物业在工程配套方面的成