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第1章 导 论 【学习要点及目标】 了解房产、地产、房地产及房地产业的概念及行业属性。 掌握房地产开发的内涵，熟悉房地产开发的类型，理解房地产开发的特点。 熟悉房地产开发模式。 掌握房地产开发程序及各阶段的主要工作。 了解我国房地产开发业的形成与发展历程。 【引导案例】 胡润研究院发布的《2013胡润全球富豪榜》显示，中国富豪数仅次于美国。按行业划分来看，全世界富豪行业比例中位居第一者为房地产业。在全球十大房地产商中，有7位在中国，1位在美国，2位在英国。排名前五的均为香港房地产商：李嘉诚，李兆基，郭炳江、郭炳联家族，郭鹤年和郑裕彤。万达集团的王健林与恒大地产的许家印作为来自大陆的房地产富豪杀入了全球地产富豪榜单前十。 此次胡润全球富豪榜以10亿美元作为上榜门槛，截至2013年1月17日，共有1453名富豪上榜，其中219人从事房地产行业，房地产业成为全球富豪行业分布的第一位。房地产业在大中华区的行业排名中亦占首位。该地区从事房地产业的富豪占总数的28.4%，领先第二名制造业约13个百分点。 由此可见，房地产业是一个易于创造财富的行业，也是国民经济中非常重要的行业之一。这个行业到底是一个什么样的行业？它有哪些特点？那就请大家先了解一下房地产及房地产业的一些基础知识。 1.2 房地产开发的含义与特点 1.2.1 房地产开发的含义 1. 房地产开发的概念 2. 房地产开发的内涵 1) 房地产开发提高了土地使用的社会经济效益 2) 房地产开发是开发企业的投资活动 3) 房地产开发是城市规划的实施过程 4) 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发 1.2.3 房地产开发的特点 1. 房地产开发成本高，投资量大 2. 房地产开发建设期长，投资周转慢 3. 房地产市场具有地区性和分散性 4. 房地产市场需求具有稳定性 5. 房地产开发涉及面广，综合性强 6. 房地产开发行业风险大 (1) 筹集资金的风险。 (2) 竞争的风险。 (3) 受形势和政策影响的风险。 1.3 房地产开发模式 房地产开发模式有多种不同的划分方法。这里，根据房地产开发企业核心业务过程的不同，将房地产开发模式归结为多元化开发模式和专业化开发模式。 1.3.1 多元化开发模式 1. 混业开发模式 2. 综合项目开发模式 3. 纵向一体化开发模式 1.3.2 专业化开发模式 1. 特定物业类型开发 2. 特定业务领域开发 3. 服务集成式开发 1) 房屋个性化定制与服务 2) 房地产开发项目管理与服务 1.4 房地产开发程序 房地产开发要按一定的程序进行。因为： 第一，房地产产品的形成有其内在的规律性，开发工作必须遵循房地产产品形成的规律有条不紊地进行； 第二，由于房地产开发具有投资大、风险大的特点，开发企业不能盲目地、仓促地上开发项目，必须按照一定的科学程序，先做充分的论证，再决定上什么项目，建多大规模的项目，从而减少投资风险，并对项目的实施过程做精心的设计、周密的安排，使开发项目顺利进行； 第三，为了使房地产开发符合城市规划，促进城市的社会经济发展，保护广大房屋消费者的利益，政府制定了审批制度，对房地产开发进行引导、监督和管理。 一般来说，房地产开发程序分为四个阶段 即项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段。 1.4.1 项目立项阶段 1. 投资机会研究 2. 项目立项批文 3. 申请定点 4. 申请购置土地，办理土地产权手续 5. 申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件 6. 编制规划设计总图 7. 申领建设用地规划许可证 1.4.2 项目前期准备阶段 1. 选择勘察队伍和设计单位 2. 申领建设工程规划许可证和施工许可证 3. 做好“七通一平”工作 4. 选择承包单位 5. 选择监理单位 1.4.3 项目建设阶段 1. 组织承包商进场 2. 加强开发项目工程管理与控制 3. 申领商品房预售许可证，与用户签订商品房预售合同 (1) 商品房预售必须向当地房地产市场管理部门申请，经批准并申领《商品房预售许可证》后方可进行。 (2) 根据《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业在申请办理《商品房预售许可证》时，应提交下列证件及资料：①开发企业的营业执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；②工程施工进度计划；③投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；④商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容，应附有商品房预售总平面图。 4. 项目的竣工验收 1.4.4 项目销售及售后服务阶段 1. 办理竣工后的产权登记手续 2. 申领商品房销售许可证 3. 与物业公司签订物业委托管理合同 4. 提交相关资料