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铜马尚品街整改及阶段工作规划框架案 目录检索 项目问题综述 项目问题分析 解决方案策略构想 工作规划安排 一、项目问题综述： 在通过对焦作市场及项目目前的状态调查了解，经过观察比较，发现如下几点问题制约项目价值提升： 区域内周边商业店面形象普遍脏乱差。 项目商业体量小，难以形成强大的商业辐射力。 缺乏有号召力的品牌商家，出现商业初期的第一波业态洗牌迹象。 商业街内部管理混乱，自身商业形象一般；如商业街入口形象缺乏感染力、晚上街区内灯光暗淡、卫生差，很多商家虽入驻但不开业。 缺乏必要的商业配套设施，如商家还不能装网络、电话，缺少必要的商业导购指示系统及驻留人群的休闲桌椅等。 缺乏统一运营的管理模式。 项目的售价与同区域周边商业租金回报不成比例，缺乏更高的投资价值，影响了销售去化。 二、项目问题分析： 在上述问题中，问题1、区域内商业环境改善是不现实的；问题2、项目体量小是现实；这2点问题都客观存，短期内难以改善。我们只能在现有条件中，寻求差异化诉求，化不利为有利，扬长避短做好相应的卖点诉求。 问题3——问题6 是现阶段工作重点。 问题3、缺乏有号召力的品牌商家，可利用一些商户在经营初期出现经营不善的理由重新洗牌，进行策略性招商整改。问题4——问题6可通过努力，加强各项的管理工作的跟进，在短期内是可以改善街区形象，吸引人气，提高商业氛围，提升价值。 问题7，在我们解决好问题4-6这个三点情况下，提升商街形象，提升商街的商业活力，就能提升商业价值，再通过合理的销售策略，问题7就迎刃而解了。 三、解决问题策略构想： 第一步：对内，练好内功，多管齐下 第二步：对外，扩展客户销售渠道 第三步：制定合理的推广策略，进行二次开盘 四、工作规划安排 练内功，多管齐下： 工作重点：（1）完善商街配套设施；（2）加强商业运营管理；（3）提高销售人员商业销售技巧 （1）完善商街配套设施建议 由于项目所处的老城区商业形象差，同时本身体量小，同时受自身硬件条件的制约，不建议走高端形象路线，在保留原有硬件条件基础上做增补。 具体增补物料： 1、商街入口整改，增加街区经营商家导购平面图 2、设置休闲桌椅（可由赞助商免费提供，如百事、可口、统一等广告商） 3、灯光进一步亮化； 4、为主力商家提供入口引导牌； 5、加强街区内的商业氛围，可以充分利用道杆旗为商家提供广告位； 6、为商户解决电话、网络的接入安装； 7、撤掉免2年租金的广告宣传更新广告内容。 8、遮挡外街店面的民房拆迁。 加强商业运营管理建议 由于商户都是散户，为了培育市场，开发商在商业运营的初期必须进行引导导、联合商户做好街区的整体商业信息宣传，投入适当资金为街区商家各类促销活动进行有效的宣传，做活街区的整体商业氛围，获取双赢局面。 具体加强内容： 1、物业加强街面卫生 2、规范街区内商家的每日的营业时间 3、各商家的店招晚间熄灯时间不早于21:00； 4、组织商户进行节假日的联合促销，制定为期3个月运营活动方案（具体方案另附）； 5、对不合格商户进行清理，局部调整商业业态。 （3）提高销售人员商业销售技巧建议 为了提高销售部对商业客户的把握，提高服务水平，让项目的优势卖点能有效传达，提高下定几率，要做好以下3个方面的工作： 1、提高置业顾对本项目商业产品价值的认识，提高销售信心。我们在做好全面分析产品自身优点及竞品的优劣势的对比基础上，通过培训的方式系统地灌输给置业顾问。 2、及时掌握每天客户来点来访、成交等各方信息。通过例会的方式，结合每天接待客户情况，同置业顾问做好及时的沟通与指导，协助置业顾问分析客户心态及各类问题的分析解疑。例会的时间安排在每日下班前10分钟。 3、不定期的对其他同类项目跟踪踩盘，做到知己知彼，提高销售力。 （二）扩展客户销售渠道 多方位拓展客源渠道是提高项目去化的一个有利途径。在应对目前市场低迷，销售不利情况下，不失是一种有效的销售方法。 具体安排如下： 增加行销方式，把触角延伸到焦作周边经济较好县城，目标区域广宣加分销点相结合的方式进行销售。主要目的是吸引有效客户到项目现场体验项目价值，进而促使其下定成交。分销点日常的工作主要以投放海报、接待登记，统一引导，安排接送客人到现场感受店面价值等工作。同时还要给客户传达团购信息，利用组团购买更优惠的方式更多吸纳客户。（具体方案另附） 增加外销方式，充分利用异地客户资源，制定相应的价格，吸引异地的投资客户投资本项目。 （三）制定合理的推广策略，进行二次开盘