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房地产经济学? 2015 SUFE 第四章 房地产产权理论 * 房地产经济关系与产权关系 一 房地产产权 二 房地产金融产权 三 四 我国和西方国家的房地产产权制度 * 一、房地产经济关系与产权关系 房地产产权的基本内容 房地产产权关系 房地产产权结构 (一) (二) (三) * （一）房地产产权的基本内容 法学理论中的财产并非指物,而是指“人对物的权利”。物只是构成财产的基础和物质，但并非真正意义上的财产。财产具有人类所特有的属性，即它可以为人类所占有。 第一种观点认为产权是指所有权 第二种观点认为产权是独立于所有权之外的一种财产权利 第三种观点指民事权利主体所具有的经济利益权利 第四种观点认为产权即物权 财产权 产权 * （一）房地产产权的基本内容 具体来说，房地产产权或产权制度应包括以下内容： 房地产经济关系特别是房地产所有制关系的法律表现 以房地产财产为客体的多种权利的总和 可分割、分解和复合，而且还会随着技术进步、经济发展和供求的变化，不断地设置背后的产权权能，其结构可以重组 可以进入市场按商品化原则及价值规律进行交易、流通 需要以法律、法规形式来加以界定、规范确认和保障 要人格化，界定要清晰 * （二）房地产产权关系 具体来说，我国房地产产权权属关系主要有以下几种类型。 如果政府将一块土地出让给某个房地产开发公司，该房地产开发公司在这块土地上建造了若干幢大厦，并将其分成若干个单位分别租给不同的使用者。在该情况下，其权属关系可描述为下列层次：政府—房地产开发公司—不同的租户。表现出一种政府垄断大业主（房地产开发公司）的纵向式产权联系的特点。 如果房地产开发公司将建造好的商品房全部出售，则各个买主即为小业主。此时房地产开发公司退出该房地产产权关系，既不享有任何权力，也不承担任何义务。而各个小业主则地位平等，各自拥有属于自己的那一部分房地产使用权，并以平等的地位与政府存在房地产产权权属关系。 如果房地产开发公司只卖出开发楼宇一部分单位的产权，自身还保留一部分单位的产权，则此时该公司仍保留大业主的身份，并与小业主平等地与政府发生关系。此时，地产产权权属关系表现出政府与地位平等的多元经济主体之间纵向分散型的产权联系的特点。 * （三）房地产产权结构 房地产产权是房地产经济运行中各种权利的总和，即所谓权利束或权利集束。我们可以将房地产所有权依一定的法律界定及习惯分割成多种权利。同时，这多种权利可依一定的地权性质、规则、法律界定构成或组合为“一束权利”或一个产权体系，这种构成或组合就被称为房地产的产权结构。 * 二、房地产产权 地产权 房产权 (一) (二) * （一）地产权 地权关系又称为地权制度或土地所有权制度或土地产权制度。地权制度是国家或社会通过一定立法程序制定的对各种土地占有、利用权利运用和限制的法律规定，它是国家或社会土地所有制在法律上的体现。 在土地私有制条件下，地权关系具体体现如下：地主与租、佃户之间的权利关系；土地所有者、租佃农场主与农业工人之间的权利关系；用土地作抵押时，债权人与债务人之间的权利关系；买卖、转让、继承、赠与时，各利益主体之间的权利关系。 在社会主义土地公有制情况下，作为国有土地所有者的国家（或其委托者）与国有土地使用者（包括房地产开发商及其他用地单位、个人）之间的权利关系；国有土地使用者之间的权利关系；国家土地使用者与集体土地使用者之间的权利关系；集体土地所有者与使用者之间的权利关系；国有建设单位与集体土地所有者、使用者之间的权利关系；土地使用者与金融机构之间的权利关系等。 * （一）地产权 土地所有权是指土地所有者在法律规定和许可的范围内，对土地享有的占有、使用、收益和处分等的权利；土地产权或地产权则是有关土地财产的一切权利的总和。其中，土地所有权是土地产权的主要也是最重要的组成部分，其他产权权能是土地所有权权能分割的衍生物。根据有关条款规定，土地产权可以分解为所有权、占有权、使用权、收益权、处分权、开发权、赠与权、继承权、租赁权、抵押权、典权、留置权、地上权、通行权等权能。 * （二）房产权 房产权有广义与狭义之分。狭义的房产权是指房产产权所有人依法对其在地上或地下的建筑物、其他附着物拥有占有、使用、收益、处分的权利。而广义的房产权则包括狭义的房产权及其衍生出来的各种权能，包括：房产所有权、房产占有权、房产使用权、房产收益权、房产处分权、房产售卖权、房产租赁权、房产抵押权、房产典当权、房产留置权、房产继承权、房产赠与权等权能。 房产所有权 房产占有权 房产使用权 房产收益权 房产处分权 房产售卖权 房产租赁权 房产抵押权 房产典当权 房产赠与权 房产留置权 房产继承权 * 三、房地产金融