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第三章 房地产建筑基本知识 第一节 建筑物有关概念 一、建筑物 指人工建造而成的房屋和构筑物的统称。 二、房屋 是指能够遮风挡雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念及进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。 （一）房屋建筑分类：（同前） （二）按房屋的层数等分类 1、低层建筑：一般指1－3层的房屋； 2、多层建筑：一般指4－8层的房屋； 3、小高层建筑：一般指8－12层的房屋 4、中高层建筑：一般指12－18层的房屋 5、高层建筑：一般指18层以上的房屋 6、超高层建筑：一般指30层以上的房屋（高度超过100米的既为超高层建筑） 7、跃层式住宅（也称错层）：占有上下两层楼面，各个房间和辅助用房可分层布置，上下层的交通采用户内独有的阶梯联系上下层的方式，采光、通风好、居住、辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，干扰小。 8、复式住宅：每户占用两层楼面，是由香港李鸿仁创造设计的经济住宅，两层合计的层高低于跃层式住宅（复式为3.3米、跃层式为5.6米）如：一层的起居室高2米，上层高1.2米，平面利用系数高，通风采光好，住宅使用面积增加50－70％，土地利用率可提高过40％。 9、错层式住宅：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，但没有完全分成两层。 10、花园别墅：一般指带有花园坪和车库的独院或2-3层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完善，装修豪华富有变化，户外道路、购物、绿化也有较高水平。别墅楼形分独立型、并列型（联排型）及叠拼型。 11、其它房产 （1）走廊式住宅有那些优缺点 走廊式住宅：特点式宅房间的一侧没有公共走廊，可分为长外廊和短外廊两种。 内廊式住宅：住宅布置在走廊的两侧，采光和通风较差，但成本低。 （2）公寓式住宅：早期均为高层大楼，每层内有若干单户使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等；还有一部分附设在旅馆酒店之内供一些常来常往的中外客商及家眷作短期租用。 （3）单元式住宅（梯间式）：每层以楼梯为中心，各户自成一体，设施完善，标准生产。 （4）商住用房：是指它属于居家住宅，但是同时又有写字楼的硬件设备尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。适合小型公司、创业以及依赖网络进行适合活动的人群。 （5）经济适用房：指优社会保障性质的商品住宅，使国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。经济性指价格相对市场价格而言比较低；适应性指住房设计及其建筑标准上强调效果。因减免了市政配套等费用（其中包括免去土地出让金，消减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并规定了较低的固定利润率3％），故又称为经济实用房。 （6）商务中心区（CBD）：一般占地三至五平方公里，甚至更大规模，而且建筑容量相对较高。建筑量至少在五百万平方米以上，它的功能是由商务办公、金融、服务三大职能设施构成。（它的比率关系是2：1：1） 三、建筑空间 1、外部空间：指小区整个的建筑空间； 2、内部空间：包括使用空间（指房间）、辅助空间（指辅助房间及走廊）、交通联系空间（指走道）。 3、住宅的三维空间：无论何种住宅，都可用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量，这三个指标构成住宅的“三维空间”这在建筑学上称为“开间”、“进深”和“层高”。 （1）开间：住宅的宽度，指一间房内一面墙到另一面墙的定位轴线延伸到另一面墙的定位轴线之间的实际距离；常采用下列参数：2.7m、3.0m、3.3m等。 （2）进深：一间房内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。参数由：3m、4.2m、4.5m、4.8m、5.1m、5.7m等； （3）层高和净高：每一层的高度称高层、采用下列参数：2.6m、2.7m、2.8m、3.0m。 四、房屋建筑分类 （一）按房屋建筑结构分 1、砖木结构建筑：承重构建用砖木建造。 2、混合结构建筑：承重的主要结构是用钢筋混凝土、砖和木材建造的。在这里砖的形状及强度决定了房屋的强度。一般说：砖的形状越规则，砂浆强度越高，灰缝越薄、均匀，那么强度就越高，房屋的耐用年限就越长。 3、钢筋混凝土结构建筑：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。由抗震性好，整体性强、抗腐蚀耐火能力强经用等优点。 4、钢结构建筑：承重的主要结构是用钢材建造的，墙体一般用其他材料制作。如：衍架机构、悬挂结构。 5、钢、钢筋混凝土结构建筑：一般是建筑物的梁、柱用钢制造、楼板、屋面板用钢筋混凝土制造。如：网架结构、网壳结构。 6、其它结构建筑：凡不属上述结构的 房屋都归此类，如竹木机构、窑洞、砖供结构、帐篷、玻璃、充气、仿生结构等建筑。 （二）按房屋使用权分类 1、全民所有的房产：所有者是国家 2、集体所有的房产：所有者是集体组织 3、私人房产：私人