(精)房地产法第一章——最新.pptVIP

房地产法 从房奴说起 房奴（mortgage slave）一词是教育部2007年8月公布的171个汉语新词之一。 “房奴”意思为房屋的奴隶。“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。 国际通行看法认为，如果月供超过个人月收入的1/3，将出现较大还贷风险，并影响生活质量。目前我国大中城市房价收入比大多已超过了6倍，其中北京、南京、青岛等城市的比率超过了10倍，房价显然偏高。 第一章 房地产概述 教学目的与要求： 通过本章节的学习，了解并掌握房地产的概念、房产与地产的关系以及房地产业的概念和性质、房地产业的可持续发展。 重点与难点： 房地产与不动产的关系 第一节 房地产的概念 一、房地产概念 房地产就是指房产、地产、房地合产的统称。 不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。 关于土地 广义的土地，是指由土壤、气候、地貌、水文和生物等构成的综合体。 狭义的土地，是指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。 美国不动产法将土地定义为上至地表的上层空间，下至地心，包括地球表层（土壤、砂石），土地中的矿物、石油和天然气。 思考： 我国法律对土地的界定？ 关于土地上的附着物 建筑物及构筑物 　　包括房屋、桥梁、水坝、水塔、烟囱等。建筑物的组成，不仅包括其主体，而且还包括为了实现建筑物的设计功能所必需的附属的或配套的各种设备（包括电梯、锅炉、各种灯具、冷却塔、水泵、消防设施、监控设施等），管线等， 林木 　　是指根植于土壤的树木、竹等，既包括人力也包括因自然力生长的林木。 三、房地产的特征 固定性（不可移动性） 特定性（异质性） 耐用性 保值性 第二节 房地产业 一、房地产业的概念和性质 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。 产业运行过程： 1、生产环节（开发）：土地开发和房屋及构筑物的建造活动。 2、流通环节：买卖、租赁、抵押等交易活动。 3、消费环节：物业管理和产权产籍管理。 三个环节的周而复始循环过程 二、房地产业的地位和作用（自学） （一）房地产业对人民生活的重要作用 （二）房地产业对完善市场体系的作用 （三）房地产业对发展国民经济、增加国家财富的作用 1978 理论突破 城镇住房制度改革—房改 城市土地使用制度改革— 无偿使用 有偿使用 1987年第一次提出建立房地产市场 1987年12月 1日，深圳首开 国有土地公开拍 卖先河，新中国 第一块有偿出让 国有土地被深房 集团竞拍成功。 房改： 1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开始进行房改。房改的基本内容可以概括： 1.住房建设由国家、单位建设改为房地产开发商建设。 2.由国家、单位维修管理改为房地产物业公司服务。 3.由实物分房改为住房补贴。 4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。 5.建立住房公积金制度。 6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。 7.建立规范化的房地产交易市场。 房地产市场化进入快车道： 2003年8月12日国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），要求坚持住房市场化的基本方向。 第一次明确房地产是支柱产业。 商品房 住房供应主体 经济适用房 政策性商品住房 06年九部门制定《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》（国六条）： 1.切实调整住房供应结构；自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上（90/70）政策。 2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用； 2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》（24号文） 住房问题是重要的民生问题。 1.合理确定廉租住房标准： 新建廉租住房套型面积控制在50平方米以内，以配建为主。 2.合理确定经济适用住房标准： 经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，套型面积控制在60平方米左右。