慈溪中心城区万亩畈地块--控制性详细规划..docVIP

一、规划背景 随着杭州湾跨海大桥的建设和慈溪市城市化进程的加快，城市建设面貌日新月异。《慈溪城市总体规划》提出的“北拓、东延”的战略构想，急切需要加强对东部区域的规划控制。东三环路已建成通车，北三环路已东沿伸至东三环路使万亩畈地块的开发条件日趋成熟。因此，为促进和带动其他产业的建设和发展，规划一个上档次的居住小区，从而从总体上提升整个东北区块的居住档次，树立良好的城市形象。 二、现状分析 2．1区位条件 慈溪万亩畈地块位于慈溪市东北部，离市行政中心只有5分钟的车程。规划区南临北三环路向东延伸段（规划），北靠潮塘江，东至规划中的杭甬高速公路连接线，西抵东三环路。规划总面积为78.01公顷。 2．2 用地条件 规划区地貌属杭州湾沉积平原，地势低平，标高在2.11m-3.28m之间。区内河网水系比较发达，以纵向河道为主，外围有市骨干河道(潮塘江)，该区块现状是慈溪市农业园区用地，土地以基本农田为主，需调整为建设留用地或待置换用地。用地北侧和东侧有两条110KV高压线通过。 2．3周边条件 该地块周围用地均为农田，东面是逍林镇农田，北边是慈溪市农业观光园区，西面是已编制规划的慈溪城东新区（是慈溪今后新的行政办公、商业金融中心），南侧是已编制规划的慈溪市东北区块（有中小学等配套设施）。 2．4环境条件 潮塘江从地块北侧通过，即将拓宽至80米，两侧50米的绿化控制带，其他三面又有三条大路通过，两侧各50米的绿化带使整个地块处于一个绿色包围圈当中。用地现状是农业园区用地，景观基础较好。 2．5交通条件 该地块对外交通联系十分便捷，地块西侧有城市主干道东三环路通过，北三环路东沿也指日可待，使地块开发的交通条件已经具备。 三、总平面规划 3．1规划结构 该地块的布局结构是：一心，二片区。一心，一心是被次环路围绕的小区中心绿地及周边的公共服务中心，二片，一片是规划A路以西的的多高层居住片区，二片是规划A路以东的多层复式居住片区。小学规划设置在小区中心绿地东南（D-04）地块，共18班，总用地面积17900平方米，容积率不大于1.4，建筑密度不大于35%，绿地率为35%，建筑层数不大于4层。 幼儿园设置在杨家路江以东（C-02）地块，共8班，总用地面积4100平方米，容积率不大于1.2，建筑密度不大于40%，绿地率为35%，建筑层数不大于3层。 规划在中心绿地东北（D-02）设置一个会所，作为小区的公共服务中心和游乐场所，并对其进行精心设计成为该小区的标志性建筑，总用地面积13800平方米。 在规划B路北侧（D-02）布置商业服务设施用地，经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用品、五金交电、文化体育和经营各种蔬菜、肉类的综合超市。总用地面积4800平方米。基本满足小区住户的需求。 3．2用地分类与适建性 本地块建设用地分类按国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（?GBJ137-90）执行。用地一般细分至小类。针对本区实际情况，主要设有居住用地（R）、道路广场用地（S）、绿地（G）、水域和其他用地（E）五大类用地。 建设用地适建范围表 用地类别 建设项目 居住用地 公共设施用地 市政公用 设施用地 绿地 第一类（R1） 第二类（R2） 商贸办公（C1、C2） 公共绿地 防护绿地 多层居住建筑 × √ × × × × 高层居住建筑 × √ × × × × 教育设施（幼托） √ √ × × × × 商业服务设施 О √ √ × × × 文化设施 О √ √ × × × 体育设施 √ √ × × × О 医疗卫生设施 √ √ × × × × 市政公用设施 √ √ √ √ × О 行政管理用地 √ √ √ О × × 日用品修理 × √ О × × × 农贸市场 × √ О × × О 注：√为可兼容、×为不兼容、О为有条件兼容，由城市规划管理部门根据条件和规划要求确定。 3．3开发时序 万亩畈地块的开发时序遵循以道路先行的原则，基础设施超前配套，居住、商贸同时启动的开发原则。小区以杨家江、直埭江为界分三期开发。 第一期：建设地块内的主干道路和水电等基础设施，启动杨家江以西的地块多、高层居住组团的建设。 第二期：完善小区道路系统以及基础设施配套，开发杨家江以东，直埭江以西多层组团地块并建设公共服务设施。 第三期：建设完成直埭江以东的多层复式居住组团，全面完成小区道路系统和基础设施。 四、用地布局 4．1 居住用地规划 居住用地结构：以自然河流为界分成三个组团，杨家路江以西的多高层组团，直埭江以西的多层组团，直埭江以东的多层复式组团。 地块划分：居住用地根据用地类别、道路、河流走向、便于出让等因素进行综合划分，并根据居住小区与居住组团规模控制要求形成三个较完整的居住组团。 居住小区、居住组团规模控制