商品房交房标准确定及相关问题研究..docVIP

商品房交房标准确定及相关问题研究 ? 2012-12-27 10:36:57　　　来源：《中国房地产》2012年第12期 　　 　　商品房的交房标准是房地产住宅项目市场定位的重点之一。设计合理的交房标准，能突出产品的亮点并在消费客群中引起共鸣，便于推动商品房有目的、有针对性的推介，进而帮助房地产开发企业在实现良好销售的同时有效控制开发成本。　　一、商品房交房标准的概念　　商品房的交房标准是指房地产企业所开发商品房的建造标准及交付使用时应该达到的条件和标准。交房标准涉及面较广，包括硬件和软件两大类。硬件如控高、容积率、密度、绿化率、停车泊位比例等由政府规划决定，具有不可更改性。软件类则包括资金、材料、工期、技术、施工方案等可变的内容。　　通常，商品房交房标准以《商品房买卖合同》附件的形式出现。就我国商品房中的毛坯房项目而言，内墙、顶棚、地面等一般留给购房者自行装修。可以选择的交房标准有：外立面、层高、电梯、入户门（包括锁具）、外窗、公共部分装修标准、园林景观标准、地下车库（装修、智能照明、控制系统等）、弱电系统（可视对讲、紧急报警、电视电话、燃气报警等）、市政条件（采暖、给水、排水系统等）。　　目前，多数房地产企业出于规避法律风险的目的，往往只简单地约定商品房外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、电梯、市政条件（供电、供水、燃气、供暖、有线电视等）、公共部分装修标准等基本内容，而不对这些项目的具体标准做出准确的说明和约定。但实际上，交房标准是房地产项目市场定位的重要内容。客户在购房时会对比意向楼盘的交房标准，合理、适用的交房标准是促使客户做出最终购买决定的重要因素之一。　　二、确定交房标准的原则　　确定交房标准要结合商品房项目定位，以保证其针对性、适用性。在确定交房标准时应坚持的核心原则是：促进销售、控制成本、效益最大化。　　1.促进销售　　和竞争类产品相比，要有明确的竞争优势或特色，突出差异和亮点，有效刺激客户的购买意愿。交房标准必须符合市场与行业发展的趋势：一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配。在选择交房标准时，要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求，同时重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的配置需求。　　2.控制成本　　应避免确定交房标准的盲目性，要测算分析调整每项交房标准可能影响的单位成本，并结合项目的整体测算结果来确定交房标准，有效控制成本。　　3.效益最大化　　从企业角度出发，交房标准应具有较高的性价比，具有较高的价格竞争力和抗价格变化风险的弹性，能在成本可控的基础上，实现经济效益最大化。　　三、确定交房标准的流程　　为避免确定交房标准的盲目性，应严格按照确定交房标准的流程，参见图1。 　　四、案例分析　　1.项目概况　　BJ项目位于石家庄市区一环与二环之间，是目前石家庄市中心大型住宅开发项目之一。项目规划总用地28.7万公顷，项目总开发面积约100万平方米，为大型综合体项目，其中商品住宅建筑面积约50万平方米。　　2.确定交房标准的原则　　本项目潜在客户为；本市首次置业及改善型客户为主要目标客群，周边众多机关事业单位的员工为重要的潜在客户。据此，制定交房标准的原则如下：　　第一，促进销售的原则。潜在客户收入较高，对住房品质要求较高，因此，将交房标准定位到中高端，结合石家庄市场特点，重点打造高品质园林，外立面全部干挂石材，外窗采用LOW-E玻璃，采用钢木复合子母门，地板采暖，地下车库环氧树脂地面，采用石家庄少见的彩色触摸屏可视对讲系统、高档密码锁等，提升项目整体形象，突出产品差异化，突出差异和亮点，有效促进销售。　　第二，控制成本的原则。在交房标准讨论、确定过程中，项目管理人员进行了一系列考察、招标、询价等工作，拟定了交房标准方案成本、效益对比分析表，供决策者参考。经过成本测算分析单位成本增加约790元/平方米，影响成本较小，总成本在项目测算范围内，符合成本控制的要求。　　第三，效益最大化的原则。结合准备提高交房标准的成本测算，进行效益预测分析。经过预测，单位效益增加约981元/平方米，同时，项目管理人员还进行了潜在客户需求分析，将单位效益增加值小于成本增加值、市场需求较小的交房标准项目予以剔除。　　确定后的交房标准见表1。 　　3.效益分析　　本项目坚持了交房标准的确定原则，并严格按交房标准的确定流程操作，最终确定交房标准后，成本提高约775元/平方米，而预测单位效益则增加约968元/平方米。　　从项目销售状况来看，本项目由于交房标准定位准确，受到了市场的欢迎，一度形成热销局面，实际售价比周边楼盘均价高出约1000元/平方米