土地使用权及其评估特点..docVIP

第一节　土地使用权及其评估特点 〖基本内容〗　　一、土地使用权及其实质 　 　土地使用权是土地使用者依法对土地使用或出让、出租、转让、抵押、投资的权利，属于无形资产的范畴，是无形资产中的对物产权，有一定的特殊性。土地使用 权价值高低主要取决于土地的特性和条件。因比，影响土地使用权评估的因素主要是土地的地理位置、用途、周围环境等。土地资产可以单独评估，也可与地上建筑 物一起评估或作为企业整体资产的构成要素随整体企业评估。 　　二、土地的分类及其特性 　　(一)土地资产的分类　　1．按社会经济用途分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地(如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场)等。　　2．按经济地理位置可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。　　3．按所有权归属可分为国家所有和集体所有。我国城市土地属国家所有，农村和城市郊区土地除法律规定属国家所有以外均属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。　　4．按利用程度可分为高度集约使用、正常使用、闲置未用或空地和不恰当使用。　　5．按开发程度与开发趋势可分为已开发、未开发和列入市镇开发规划。 　　(二)土地资产的特性　　土地特性包括自然特性和经济特性。　　1．自然特性指土地本身具有的不以人的意志为转移的自然属性，主要表现在以下方面：　　(1)土地面积的有限性。　　　　(2)土地空间位置的固定性。　　(3)土地使用价值的永续性和增值性。生产资料在使用过程中都会发生磨损，终丧失其使用价值，但土地会随着开发利用程度而增加使用价值。　　(4)土地的非再生性和不可替代性。　　2．土地的经济特性指人们在利用土地过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性，主要表现在以下几方面：　　(1)用途多样性：土地有工业用途、商业用途、交通用途、住宅用途等，不同用途的土地使用价值有差别，对土地的市场价值也有直接影响。　　(2)经济地理位置的可变性：土地经济地理位置的可变性指交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，土地的自然地理位置是固定的，但经济地理位置却是可变的，且会影响土地使用价值。　　(3)垄断性：通过一定法律关系，特定主体可以垄断土地所有权或使用权，土地资产的垄断性构成了土地资产市场价格的基础。 　　三、土地资产价格体系 　 　地产泛指土地资产，在我国应该是土地使用权资产。我国宪法规定城镇土地归国家所有，所有权不能让渡，只有土地使用权具有商品的属性。因此，我国城镇土地 市场实质上是土地使用权的让渡市场。我国在确立了土地使用权转移的法律制度以后，土地使用权作为资产的价值已经独立于其他商品价值，地产无论从表现形式和 量化指标上都形成了自身的指标体系，并形成了批租市场、转让市场等多种形态的综合市场体系，我国地产价格体系也已基本形成。 　　(一)基准地价　　基准地价是城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同级别、地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。基准地价有如下内涵：　　1．基准地价是区域性平均地价，可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段的平均值；　　2．基准地价是各类用地的平均地价，是条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；　　3．基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格；　　4．基准地价是单位土地面积的地价。 　　(二)标定地价　　标定地价是市、县政府根据需要评估的、正常土地市场中、正常经营管理条件和政策下具体宗地一定使用年限内的价格。标定地价评估可以以基准地价为依据， 根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料采用一定方法评估的宗地地价。标定地价有以下内 涵：　　1．标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；　　2．一般情况下标定地价不进行大面积评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或股份制企业改制时才进行评估；　　3．标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。 　　(三)土地使用权出让底价　　土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平,确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准，也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价(标价)的依据和确认成交地价(或出让金)的基础。 　　(四)转让价格　　地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者所需支付的价格，转让价格由交易双方决定。 　　(五)出租价格　　地产出租