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房 地 产 开 发 企 业 会 计 税 务 培 训 房地产开发企业会计核算专题讲座 主 讲 朱 登 学 主任会计师 中国注册会计师 注册资产评估师 承 办 富阳富春江会计师事务所 前 言 1993年1月7日财政部（93）财会字第02号文件规定，自1993年7月1日起执行《房地产开发企业会计制度》，这是行业会计制度 财政部2000年12月29日发布了《企业会计制度》，从2001年1月1日起，除了小企业和金融企业外都必须执行。 从2005年1月1日起，在全国范围内（金融企业除外） ，开始执行《小企业会计制度》。从此行业会计制度《房地产开发企业会计制度》退出历史舞台。 2008年开始在上市公司实施新的《企业会计准则》 在现实中房地产会计的核算落后于制度的发展。 目前一般企业应该按照《小企业会计制度》进行核算。 第一节 总论 一、房地产的意义 1.土地和房屋财产的总称 2.房产的中的建筑物有房屋和构筑物 房地产企业开发库存商品的特点 房地产开发企业的经营特点 1．开发经营的计划性。 2．开发库存商品的商品性。 3．开发经营业务的复杂性： (1)经营业务内容复杂。 (2)涉及面广，经济往来对象多。 4．开发建设周期长，投资数额大。 5．经营风险大。 房地产开发企业会计核算特点 由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况： 1．产成品的种类多，核算方法不同。 2．库存商品成本的核算复杂。 3．经营收入及其相关税金的核算不同。 根据《小企业会计制度的规定》，可以根据业务的需要增设合并会计科目。 房地产行业的特殊的会计科目包括： ○存货类科目: 增设“库存设备”、“周转房” “出租库存商品”科目 ○设置“生产成本(开发成本)”，并设置明细科目“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”四个二级明细科目； ○上述二级明细之下有分为三级明细： “土地征用及拆迁安置补偿费” “前期工程费” “建安工程费” “基础设施费” “公共配套设施费” “开发间接费” 房地产企业的会计核算 1、货币资金的核算：同一般企业的核算。现实中，其他货币资金核算不很规范，一般企业的现金管理不规范。 2、应收及预付款项的核算：同一般企业。现实中，坏账准备不计提，坏账损失不确认。 3、应收票据的核算：同一般企业。现实中，作为现金入帐、转让不背书、私下贴现。 4、预付账款的核算：同一般企业。 5、其他应收款的核算：同一般企业，现实中作为变相抽逃出资的主要科目。 房地产企业的存货的核算 五五摊销法举例：某房地产开发企业领用器具一批，实际成本5000元，使用一段时间后报废，收回残料价值300元。其账务处理为： （1）借：低值易耗品－－在用易耗品 5000 贷：低值易耗品－－在库易耗品 5000 （2）借：制造费用 2500 （5000*50％） 贷：低值易耗品－－易耗品摊销 2500 （3）借：制造费用 2200 （ 5000*50％－300） 贷：低值易耗品－－易耗品摊销 2200 （4）借：原材料 300 低值易耗品－－低值易耗品摊销 4700 贷：低值易耗品－－－在用易耗品 5000 库存商品的核算 土地：是指企业为有偿转让或出租而开发的商品性建设场地。为开发房产自用的土地属于中间库存商品，不能列入开发的库存商品。 房屋：包括商品房、出租房、周转房、受其他单位的委托代为开发的房屋。 配套设施：营业性的配套设施像商店、邮局、银行等，非营业性的配套设施像学校、医院、文化站。指可以有偿转让的配套设施，不能有偿转让的给排水、供电、供气、道路等，不能作为库存商品（开发库存商品）核算，其成本应分摊计入其他可以有偿转让的库存商品成本。 代建工程：受托代建的其他工程。 账务处理：借记库存商品（土地、房屋、配套设施等），贷记生产成本（开发成本） 出租库存商品的核算 设置“出租库存商品”科目，并在“出租库存商品”科目下设置“出租库存商品”和“出租库存商品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和