城市规划原理_11城市开发的基本特征分析.pptVIP

第一节 城市开发的基本特征 一、城市开发的类型 (一)公共开发和商业性开发 在市场经济体制下，城市开发主体(即开发者)呈现多元化状态。但可以归结为公共部门和非公共部门两种基本类型。相应地，城市开发活动也可以分为公共开发和非公共开发两种基本类型。两者之间在行为准则上存在着本质差别，分别是以社会利益和个体利益为出发点。 (二)新开发和再开发 就城市开发的客体而言，可以分为新开发和再开发两种基本类型。新开发是将土地从非城市用途(如农业用途)转化为城市用途的开发过程。再开发是城市建成环境的物质更替过程，往往伴随着功能转换，如从居住用途转变为商务用途，或者从单一用途转变为综合用途；同时还可能以高强度发展替代低强度发展。 尽管我国的大部分城市述处于生长期，但一些老城市已经出现了大规模的再开发。 (三)土地开发和物业开发 从城市开发过程的角度，可以分为土地开发和物业开发两种类型。土地开发包括道路和市政设施建设、场地平整和清理，通常称之为将“生地”转变为“熟地”。无论是新开发还是再开发，如果涉及到大规模的成片开发，往往是首先进行土地开发，然后划分地块，并逐一出让给各个业主或开发商进行物业开发。 二、城市开发的经济特征 (一)城市开发的空间经济特征 1．水平的空间经济特征 土地作为城市活动的物质载体，具有基地和区位两种属性。土地的基地属性(包括基地的大小、形状、地形和地质状况)满足城市活动的内部功能需求；土地的区位属性(包括可达性和外部性)满足城市活动的外部功能需求(即与外部的关系)。 2．垂直的空间经济特征 城市开发的空间经济特征同样表现在垂直方向。就可达性而言，在水平向的区位中，中心区的可达性最高，向外部逐渐下降；在垂直方向的区位中，地面层的可达性最高，向上部逐渐下降。与水平区位的可达性一样，垂直区位的可达性对于土地用途和土地价格也有类似的作用。一般来说，接近地面几层的可达性最高，适合于零售活动。这就是说，零售活动在接近地面几层能够获得较高的收益，因而有能力支付较高的租金。 (二)城市开发的时间经济特征 城市建成环境是经济和社会发展的物质载体。随着经济和社会的演进，城市建成环境的物质老化和功能失调逐渐成为一个突出问题。为了满足经济和社会活动的空间需求，除了新开发以外，城市建成环境的再开发将会成为越来越主要的方式。 1．建筑物的经济寿命 建筑物的经济寿命是城市开发的时间经济特征中一个重要概念，涉及到建筑物、地块和房地产价值之间的关系。 2．再开发的时机 在市场经济中，城市建成环境的再开发是对于土地用途的机会成本的反应，其时机取决于(既定的)建筑物价值和(潜在的)地块价值之间的相对变化关系。如果(潜在的)地块价值相对上升和(既定的)建筑物价值相对下降，则再开发时机趋前；反之，则再开发时机滞后。影响这种关系的外部条件包括社会、经济和技术等方面，通过市场供求机制发生作用。 三、城市开发的公共干预 (一)市场机制的缺陷 在市场经济体制下，城市开发的时空经济规律对于有效地配置土地和其他资源，适时地协调城市活动的空间需求，起着相当重要的作用。但是，对于城市开发这样一种特珠的空间经济活动，市场机制也存在着严重的不足之处，主要表现在以下五个方面。 1、外部效应 市场经济体制无法解决外部效应导致的利益矛盾。外部效应是公共经济学中的概念，指社会的某一个体或群体的行为影响到其他个体或群体的利益，包括积极的和消极的两种可能后果。外部效应的两个基本属性是：第一，外部效应的作用者和承受者之间无法以利益补偿协议作为约束条件；第二，外部效应所导致的利益变化无法用货币价值来核算，故不受市场机制的作用。由于城市是一个空间聚集体，外部效应现象在城市开发中具有普遍性。 2．公共设施 市场机制无法促使公共设施的开发。城市的公共设施涉及到社会的整体利益和长远利益，但往往没有直接的经济效益，显然是与追求最大利润的市场原则相违背的。城市公共设施的价值在于为城市活动提供所必需的外部效应。以城市公共绿地为例，尽管没有直接的经济效益，但它所带来的社会效益(如改善生态环境和提供公共休憩场所)使城市土地在总体上更具使用价值，因而也会更具市场价值(特别是绿地附近的土地)，这种“社会收益”可能超过绿地本身的“经济损失”。 3．价值准则 外部效应难以用市场的价值准则来衡量。在城市开发中，具有历史价值的建筑物和建成环境，以及具有美学价值的自然景观等一旦破坏，其社会代价是无法用市场价值来核算的，因此必须以社会整体的价值准则作为决策依据，需要代表社会整体利益的政府部门进行公共干预。 4．合成谬误 由于市场信息的不完善，社会个体的开发决策往往建立在相对局限的基础上，地块的最佳配置并不一定会带来城市整体的最优效果，反而可能导致房地产市场