管理不到位任.ppt

物业管理方面纠纷 主讲： 首先明确物业管理工作的分类 物业管理工作分为三大块 一、物业和业主之间约定对物业提供的公共性服务——执行双方签订的《物业服务管理下协议》为主。 二、业主自治方面的管理——《业主管理规约》物业主要履行监督执行、上报责任。 三、物业内部管理——针对员工管理的各项规章的建立健全和执行。 案例一、烟花引发火灾物业公司应否承担赔偿责任 【案情】 1、2007年2月5 日上午8时左右，陈某在乔迁某小区新房时，燃放起了从无证商贩处购得的牌子不清、没有合格证的烟花。 2、8时20分左右，黄某已经装修并购置电器、用具的1503室突然起火，待破门而进的邻居和稍后赶到的消防人员施救完毕，1503室已经面目全非一片狼藉，过火面积140多平方米，未过火处受高温和烟火灰烬及消防救火的影响，基本不能正常使用。 3、事后，经消防部门综合分析，认定火灾系烟花引起。为此黄某与物业公司及陈某协商赔偿事宜，未能达成一致意见后，将陈某和物业公司告上法庭。 一 问题 1.物业公司与陈某是否共同侵权? 2.物业公司应否承担赔偿责任？ 讨论什么是共同侵权？ 讨论在燃放烟花爆竹时物业应当履行什么义务？ 共同侵权 是指数人基于共同过错而侵害他人的合法权益，依法应当承担的连带赔偿责任的侵权行为。 物业公司和陈某是否有共同过错？ 例如共同实施抢劫、共同实施的偷盗行为 分析物业的过错 分析陈某的过错 （二）物业公司应当承担赔偿责任 《物业管理条例》第47条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 本案物业公司对陈某在禁止区域内燃放烟花未予制止，对陈某燃放烟花可能造成的损害未向全体业主作出提示，在火灾事故发生后未能采取及时措施进行救助，明显违反了物业服务企业的安全防范义务，其过错是明显的。物业公司应当向黄某承担补充赔偿责任。 案例二、业主不在家物业公司能否破门检修 案情 业主陈某住在3楼，4楼的邻居李某放假期间外出。一天，陈某发现天花板开始滴水，意识到4楼邻居家可能跑水了，于是，他便向小区的物业公司反映情况。然而物业公司称：4楼住户不在家，不能入户检修。结果情况越来越糟，陈某的屋子里像下雨一样，家中的天花板、家具、衣服、被褥等受到不同程度的损害，其中一些财产受损相当严重，但物业公司仍坚持无法维修。 陈某没有办法，只好打110报警，在巡警的要求下，物业公司打开4楼房门，入室维修。4楼住户回来后，对物业公司和陈某破门而入的行为感到很恼火，三方矛盾激化，于是，陈某将物业公司告上了法院。陈某称：物业公司明知道4楼住户家的水管爆裂而一直找借口不及时进行维修，以致自己家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到了不同程度的损害。这一切损害系被告不作为所致，应承担由此给自己造成的损失。 一、问题 物业公司是否有权破门而入？ 陈某的损失应当由谁来承担？ 李某的损失应当由谁来承担？ 二、解析 （一）物业公司有权破门而入 《物业管理条例》第47条第1款规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。从该法律规定可知，小区发生安全事故时，采取应急措施是物业公司的法定义务。该法条规定的应急措施即属于紧急避险措施。紧急避险特征：（1）紧急避险的目的是为了保护公共利益、本人或他人的合法的民事权益。 ；（2）紧急避险是对正在发生的侵害（或危险）采取相应措施；（3）紧急避险施加于第三人，造成第三人人身或财产的损失：（4）紧急避险不得超过必要的限度：（5）即在必要的限度内的紧急避险，受害的第三人原则上也应从受益的一方获得补偿。本案物业公司接到陈某的报告后，已知晓小区内发生了漏水安全事故，有义务立即采取应急措施消除危险 （二）陈某的损失应当由谁来承担 陈某的财产损害是由楼上漏水导致的，（1）4楼的住户李某是直接侵权责任人。（2）本案物业公司接到陈某的报告后未及时采取有效措施阻止损害的发生，应当对其不作为导致陈某损失扩大的部分承担赔偿责任。（3）物业公司承担赔偿责任后，可依法向直接侵权人追偿。 （三）李某的损害赔偿根据查明的漏水原因确定 《民法通则》第129条规定：“因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。如果漏水是因自然原因引起的，陈某作为受益人应当给予适当的补偿。物业公司作为紧急避险人，只要采取的措施未超过必要的限度，不承担法律责任。 三、提示： 物业公司采取的应急措施应当做好证据的收集与保全工作，以便事后的纠纷中，能够对其采取应急措施的必要性和合理性进行举证。 案例三、物业管理放行条制度