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房地产企业如何应对宏观调控政策及风险 摘要:在正确看待房地产业宏观调控的市场背景的基础上,理性宏观调控的效应及其对房地产的宏观调控政策及风险,然后提出房地产企业应对调控政策的策略。 关键词:宏观调控 房地产企业 策略 风险 房地产业过热迹象逐渐显露,为了房地产业的可持续发展,政府宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷,正击中了整个房地产业的要害,房地产企业必将在调控中不断地进行自身调整。正确看待宏观调控,成为房地产企业应对宏观调控的关键。 正确对待宏观调控的市场背景，目前房地产市场基本呈持续健康发展态势,但也出现了局部房价上涨过快、投资过热等现象,已引发了新一轮的房地产过热。主要表现在: 房地产投资增长过猛，近年来房价连年上涨,吸引大量资本的涌入,导致房地产业的投资几乎是以大爆炸的方式急剧增长。1998～2003年每年投资增长的环比分别为13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅为21.7%。2004年第一季度固定投资增长过快,尤其是房地产项目的开发投资增长高达41%。 房地产供求结构严重失衡 目前我国各地高收入家庭只占极小的部分(约占10%),而中低收入家庭才是主要组成部分。在房地产开发建设过程中,各地应该多开发建设低价位的适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。但是现实情况是供给结构暂时性失衡,集中表现在高档房、花园别墅过多,中低价住房、特别是动迁用房短缺,导致住房平均价格上涨过快。 房地产价格上涨过快 商品住房价格与家庭收入的比例,是居民支付能力的标志。房价收入的比值越小,居民买房能力越强。上海2001-2003年商品房价格平均涨幅分别为1.8%、 8.2%、24.2%,呈一路上升态势,三年涨幅累计达到34.2%,成为房价增长最快的省市,这一增长速度远远超过上海居民的收入增长幅度。 房地产贷款比重过高 房地产融资渠道单一,对银行依赖度过高。银行由于有实物抵押认为房地产抵押贷款是非常安全的,从而增加贷款额度。在这种机制作用下,银行贷款余额中30%以上的贷款都流向了房地产领域。随着房地产价格的上涨,风险会相应增加,甚至会引起巨大的金融危机。 房地产企业盲目圈地自2001年以来,各路开发商对房地产业的发展充满着预期希望,于是一股规模巨大、声势不小的征地运动正在全国各大中城市掀起。房地产投资客增多。近年来城市居民的收入大幅增长,而投资渠道却十分狭窄。为了降低投资风险,提高收益,许多投资者纷纷将目光投向房地产市场,导致虚假的需求现象。由于开发投资量和竣工面积的增长速度明显高于同期商品房销售的增长,使我国商品房空置面积大幅度增加,空置面积增长幅度为9.2%。至2004年9月全国空置房面积增加到1.25亿平方米,空置率估计为26%,已远远超过国际公认的10%～15%的警戒线。 理性看待目前的宏观调控 理性看待调控的力度 回顾这些年房地产业发展的历程，我国房地产业经历了两次房地产过热的调控，其中，1993年大规模的对局部地区“过热”的宏观调控。90年代房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的，过高的投资没有消费市场的支撑，而现在的房地产投资增长是在连续多年的高速增长水平上，有较高的住房需求的基础；90年代房地产投资增长是以国有资产，特别是财政资金与银行贷款投资为主的增长和以国有资金为主的消费，而现在的房地产市场是以非国有投资为主和以个人消费为主的市场。所以,当前宏观调控的市场背景与以前的调控有着根本的不同，不会采用一刀切的行政干预办法，企业不必对市场发展丧失信心。 我国政府宏观调控能力不断增强，调控手段日趋成熟，经济运行趋于平稳。宏观调控的手段坚持市场化的方向，没有采取紧急刹车政策，而是从土地、金融政策上加以调控。从已经出台的政策看，绝大部分的政策还是采用经济的手段、市场的手段，对中国的经济和中国的房地产造成致命的伤害,只会使它健康发展。 理性看待调控政策的效应 近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，2003年增长3.4％，2004年增长5％，2005年增长9％，2006年增长7.7％，部分城市和地区的房价年增长超过20％，已远远超过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经济问题。从2004年起政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。2006年12月28日国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％－60％不等的土地增值税。04年的9月2