XX市南坪XX24层电梯公寓策划报告定.doc

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第一章 XXX项目定位 一、云天·XXX项目基本情况(4、5、6号楼) (一)XXX项目概述 XXX项目是重庆云天物业即将于XX年投入重庆主城市场的重要项目。项目位于重庆市南岸区南坪辅仁路,紧临南坪二手车交易市场。项目共由6栋高层电梯公寓和1栋安福4S店组成,其中1、2、3号楼为农业银行职工团购房。本此即将推出的4、5、6号楼分别由2栋24层和1栋12层电梯公寓构成,均为42-88㎡其中:4、5、6号楼:20153.93平方米 二、项目优劣势分析 1、项目优劣 (1)项目具有别于所有周边楼盘的产品优势——纯跃层小户型。(产品的差异性) (2)受政策限制,将不再被规划所批准。(产品的稀缺性) (3)项目的户型设计的构成主力为42—55㎡的二房(可变三房)占到了总量的63%,85—88㎡的三房(可变四房)占37%。(产品的可塑性) (4)项目未来距南坪商业核心圈(南坪三号步行街协信·城市广场)仅150米,周边商场、学校、银行等配套设施将相当完善齐全。(产品的升值性) (5)项目可观南山,周边无高层项目阻碍视野,可坐享满目青翠的自然风光。(产品的排他性) (6)项目周边交通日趋完善,随着轻轨建设的加快、南坪公交换乘中心的规划实施都将使得交通更加便捷。(项目的便利性) (7)项目前期1、2、3号楼为团购房,使得项目业主构成不复杂,人文环境较好。(项目的社区性) (8)项目周边在建有多个高素质项目,可充分利用其资源进行优势互补。如康德国会山的教育资源等。(项目的互补性) 2、85—88㎡ 三、项目核心定位 通过对项目的优势进行综合比较分析,我们发现在作为项目核心竞争力的要素上,云天·XXX具有着地段和产品这两个最为突出的优势,这也为在项目定位上提供了最具竞争力的支撑。因此,我们将产品定位为: 南坪核心●终级版●纯跃层小户 四、项目目标客户定位 (一)项目目标客户: 直接购买者年龄段为~岁之间,以岁为主,一级区域主要集中在区范围,二级区域在,三级区域。 需求动机 介于次置业之间的一种需要,希望以此满足家庭居家的需求,也是对自己多年奋斗的一种肯定和对美好生活的向往。刚刚就业的或从外地调入的年轻人,乃至单身的白领。他们或者还没有经济实力去购买大住宅,或者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅,或者本身不喜欢二手的中小户型住宅,因为它虽然比较便宜,但房屋结构及小区的配套设施都令人不尽满意。中低收入阶层。他们没有能力承担大户型很高的房价,也许一生就只能购买这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型,这个人群是小户型的最大需求者。异地置业者。他们由于工作的关系暂时居住在异乡,作为权宜之计,选择购买小户型,将来可以出租或出售,还可以获得一定的回报。外地父母与儿女团聚用。当前,独生子女一代已陆续参加工作乃至组建家庭,将来会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人,因而也会选择购买小户型给父母居住,这种趋势在今后会更为明显。随着经济的快速发展,商务流动人口将越来越多,邻商务区域的小户型具有一定的投资价值,况且小户型可以用相对较低的投入,获得相对较高的投资回报,因而往往被投资者所青睐。()心理描述 1、交通的便利性,这一点在居住者心中占有非常重要的因素,距离上班地点,回家后距离商圈近,是其选择时首要考虑的因素;2、产品的品质性,购房者都是收入相对较高,其文化素养与生活习惯,都会有其特殊的需求,因此对房屋的品质有着较高的要求;3、居住的以及其他心理因素的满足。()媒介形态 报纸、电视是其媒介,因其,对其影响较大。户型 A 85.12 16.44 101.56 19.31% A1 88.308 19.627 107.935 22.23% B 44.286 17.502 61.788 39.52% B1 44.286 4.845 22.347 66.633 61.40% C 50.98 3.63 23.11 74.09 52.45% C1 51.1 10.47 29.95 81.05 79.10% C2 55.13 6.24 25.72 80.85 57.97% D 42.23 4.32 21.695 63.925 61.60% D1 42.7 16.785 59.485 39.31% (二)可变户型表 户型 套内面积 原户型 可变户型 A 85.12 三室两厅 四室两厅 A1 88.308 三室两厅 四室两厅 B 44.286 一室两厅 两室两厅 B1 44.286 一室两厅 室两厅 C 50.98 一室两厅 三室两厅 C1 51.1 一室两厅 四室两厅 C2 55.13 一室两厅 三室两厅 D 42.23 一室两厅 三室两厅 D1 42.7 一室两厅

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