在我国现行法律规范下谈银行对房地产抵押如何操作 .docVIP

在我国现行法律规范下谈银行对房地产的抵押如何操作 ［摘要］近几年，商业银行为确保贷款的安全收回，减少了信用放款，加大了抵押担保贷款所在的比重，尤其是房地产抵押贷款逐年增多。随着银行贷款风险防范意识的不断增强，以土地使用权、房产抵押的贷款比较多，且已成为主要贷款方式，从表面上看贷款的第二还款来源更有保证，但实际上并不能最大限度地保障贷款的绝对安全，仍存在着很大的潜在风险，致使商业银行沉淀了较多的以土地使用权、房产为抵押的不良贷款，并且面临很大的变现风险。房地产的抵押，缺少相应的抵押程序，抵押权属不明，抵押不合法、无效等等。房地产抵押贷款存在很多潜在隐患：银行在办理划拨土地使用权的抵押借款时，只注重审查土地使用权是否在企业名下，对土地的来源审查不严，认为办理了登记就是有效的，只要不影响抵押的效力就行，正是这种错误的认识，给以后的处置留下了隐患；银行接收企业通过划拨方式取得的国有土地使用权抵押，没有经过有权部门登记的也不少，企业如果倒闭，严重威胁着银行的债权，等等。怎样审查房地产的抵押？银行如何正确审查房地产权属的合法性？如何以法审查国有租赁土地命使用权、外商企业场地土地使用权的抵押？如何严格掌握尚未建有地上物的划拨土地使用权和在建工程的房地产的抵押？如何防范化解这一风险，是银行信贷管理人员必须认真思考的问题。 关键词：房地产·抵押·操作 随着银行贷款风险防范意识的不断增强，以土地使用权、房产抵押的贷款较多，且已成为主要贷款方式。从表面上看贷款的第二还款来源更有保证，但实际上并不能最大限度地保障贷款的绝对安全，仍存在着很大的潜在风险，致使商业银行沉淀了较多的以土地使用权、房产为抵押的不良贷款，并且面临很大的变现风险。房地产的抵押，缺少相应的抵押程序，抵押权属不明，抵押不合法、无效等等，房地产抵押贷款存在很多潜在隐患。如何防范化解这些风险，是银行信贷管理人员必须认真思考的问题。对此，本人就以往所掌握的有关法律、法规等理论知识，结合自身的工作实际，就在我国现行法律规范下，银行对房地产的抵押如何审查和掌握谈点粗见。 一、 房地产抵押的概念 房地产抵押贷款，是银行抵押贷款的一种贷款方式。房地产的抵押，就是借款人为获得银行贷款，而将其土地使用权或房产抵押给银行作担保的一种抵押形式。当借款人到期不能清偿贷款时，银行(贷款人)有权处分借款人(或第三人)抵押给银行的土地使用权或房产权。目前，这种抵押贷款方式是各金融机构办理贷款类资产业务的一种重要方式。 二、 房地产抵押存在的潜在风险 从近几年房地产抵押操作的具体情况分析，房地产抵押贷款潜在风险主要表现在以下几个方面： (一) 银行在办理划拨土地使用权的抵押借款时，只注重审查土地使用权是否在企业名下，对土地的来源审查不严，认为办理了登记就是有效的，只要不影响抵押的效力就行，正是这种错误的认识，给以后的处置留下了隐患。银行接收企业通过划拨方式取得的国有土地使用权抵押，没有经过有权部门登记的也不少，企业如果倒闭，严惩威胁着银行的债权。很多企业破产后，抵押给银行但没有经过审批的划拨土地使用权，往往被认定为无效抵押，由政府收回依法处置，银行没有优先受偿的权利，借款受偿率极低。另外，银行只重视抵押物的表面现象，不能进行深层次的审查，认为抵押物只要办理了抵押手续就成事大吉，造成了很大的潜在风险。 (二)借款人在不符合法定条件、不经过法定程序的情况下，往往凭借其与政府的特殊关系，通过各种途经获得土地使用权证明。这样的抵押一旦出现纠纷存在潜在风险。 (三)仅以土地使用权单方抵押或尚未建有地上建筑物的划拨土地使用权抵押，不符合有关法律规定要求，存在抵押无效的法律风险。 (四)、没有依法合理评估抵押物现值，使保证真正起到保障债权的效果，而是在实际操作过程中流于形式，使担保落空。银行内部没有认定评估部门，抵押物评估价是否合理，是否有利于处置变现，无明确规定，为企业和评估机构留有空间，造成评估不实，直接导致抵押物处置损失增大。 (五)房改房没有要求抵押人与原售房单位，共同签订抵押合同或出具同意抵押的书面文件，从而造成贷款抵押权人，无权对该房屋进行单独处分。 (六)银行审批发放贷款时对房地产的抵押审查不严，尤其是办理借新还旧贷款，更不注重对房地产抵押物进行实质性核对，主观上存在贷款是以往发放的，对房地产抵押不按规定(法定)程序进行操作，不注重房地产重新登记。这样，为银行信贷资产埋下了风险隐患。 三、 怎样审查房地产的抵押 为了化解有关房地产抵押的信贷风险，在房地产抵押中，必须严格土地、房产性质的审查，并根据其性质实行相应的抵押程序，以确保银行抵押权的合法有效，准确合理地维护银行的合法权益。 (一) 正确审查抵押房地产权属的合法性。通常情况下，只要抵押人出具的房地