2016衢州房地产市场0420最新导论.ppt

地块周边典型项目——吾悦广场 项目位置 衢州市花园中大道与白云中大道交汇处 发展商 江苏新城万博置业有限公司 物业形态 住宅10栋28层和1栋21层，商业1~5层 项目规模 占地：4.2万 ㎡ 总建面：约35万 ㎡ 容积率 3 绿化率 30% 户型面积 主力户型为30-60平金铺，75-169高层 销售情况 4月16日首开，基本售磬。对外宣称销售6亿。 客户主要是本地人，多以衢州市区、衢江区政府单位客户为主，另外还有部分周边园区工作人员。购买客户多为自住兼投资 商品房市场个案项目 衢州项目，整体总货值20.14亿，其中2016年商业、住宅合计可售11.63亿。 推盘年份 楼栋 物业类型 推盘量㎡ 单价（元/㎡） 新推货值 合计（万元）　 （万元） 2016年 1#、3# 住宅 37653 9000 33887.7 住宅 60461.8 2#、4# 住宅 20661 9150 18904.8 11# 公寓性住宅 7258 8500 6169.3 车位 车位 250 60000 1500.0 A1 金街 11082 19800 21942.4 商业 55999.7 B1 金街 4520 19800 8949.6 B2 金街 5261 19800 10416.8 B3 金街 5388 19800 10668.2 B1 外街 2809 22500 6320.3 C1 底商 779 17554 1367.5 2017年 6#、9#、10# 住宅 28090 9200 25842.8 住宅 55668.5 车位 车位 250 60000 1500.0 5# 、7#、8# 住宅 27755 9302 25817.7 车位 车位 418 60000 2508.0 B2 外街 2669 22500 6005.3 商业 25636.2 B3 外街 2737 22500 6158.3 C2 底商 3278 17554 5754.2 C3 底商 2444 17554 4290.2 C4 底商 1953 17554 3428.3 总计 201431.2 商品房市场个案项目 1 2 3 4 商业二开 销售面积：11082平米 套数：158套 销售均价：10500元/平米 销售总价：2.19亿 预售时间：16年9月17日 四次开盘 销售面积：5722平米 套数：83套 销售均价：17554元/平米 销售总价：1亿 预售时间：17年8月26日 商业首开 销售面积：18757平米 套数：267套 销售均价：19500元/平米 销售总价：3.77亿 预售时间：16年4月16日 三次开盘 销售面积：7359平米 套数：105套 销售均价：外街22500 销售总价：1.56亿 预售时间：17年3月25日 推盘年份 楼栋 物业类型 推盘量 单价 新推货值 合计（万元）　 2016年 A1 金街 11082 20500 22718.1 55997 B1 金街 4320 19500 8424 B2 金街 5261 18000 9469.8 B3 金街 5388 18000 9698.4 B1 外街 2009 21500 4319.35 C1 底商 779 17554 1367.457 　 　 　 28839 　 55997.11 　 开盘现场气氛 地块周边典型项目——碧桂园翡翠湾 项目位置 衢州市西区鹿鸣山公园旁 发展商 衢州碧桂园房地产开发有限公司 物业形态 住宅10栋28层和1栋21层，商业1~5层 项目规模 占地：4.2万 ㎡ 总建面：约35万 ㎡ 容积率 1.8 绿化率 30% 户型面积 花园洋房约116-138㎡、平层大宅约243㎡ 销售情况 暂无 无推盘，临时展厅设置市中心海宁皮革城。 商品房市场个案项目 周边二手房价格 4#地块 项目地块本体分析 S 优势： 地块为临近鹿鸣公园，东向靠河，自然条件尚可； 地块周边交通情况良好； 地块内部平整，无任何待拆迁； 地块规模较大，有足够的概念营造空间； W 劣势： 目前西区内竞品集中，生活配套尚未成熟； 北边为吾悦广场，住宅体量960套，将为项目带来一定竞争压力； O机会： 地处政府着力打造的西区，未来前景利好； 区域内未来周边商业配套较多；适合打造高档社区 区域市场处于衢州价格中高档区位，价格具备较大的上升空间； T威胁： 房产政策未来形势的不确定性； 30万方的体量在当地不具备快速去化，时间周期如较长，存在一定的不确定性； 项目SWOT分析 地块位置及自然优势明显，具备打造高端项目的先天条件，但西区竞争压力较大； 【地块产品建议】 西区E2-5地块 价值属性 评价 区位/交通 三江中路 九龙北路 白云中大道 便利 景观 鹿鸣公园 西侧靠河 中偏上 配套