溧水地块定位报告市场分析部分.pptVIP

竞争市场： 经济开发区未来市场存量高达262.2万㎡（经济开发区年均成交面积稳定在12-15万㎡），市场竞争将极其激烈。 经济开发区未来市场仍以多层、小高层、高层为主，18层以上的产品较少。 竞争市场目前两房多集中在80～90㎡，三室两厅一卫多集中在90～120㎡，说明整体竞争市场产品面积以舒适型产品为主。 从供应比重来看，80~90㎡占比最高。 从核心价值对比上来看，无论开发区项目、还是南部新城项目，外部价值同质化严重，只能在内部价值上差异化打造，以提升项目的竞争力。 竞争市场目前两房总价集中在50万左右，三房总价集中在60万左右，而对比成交速度可以看出，恒大金碧天下凭借其极低的售价对市场冲击力很大。 未来竞争激励，除溧水要与升龙、万科、雅居乐竞争外，都市圈还将与碧桂园、句容等一系列都市圈项目发生竞争。 Part2.6 市场回顾|结论 400-6690-005 二、市场回顾 Part2.1 市场回顾|房地产市场 溧水整体市场相对稳定，年均去化量稳定在40-45万㎡ ，受宏观经济及政策调控影响较小，但2013年受受撤县并区利好刺激，溧水市场集中放量，全年成交75万㎡。 Part2.1 市场回顾|房地产市场 撤县并区 受撤县并区利好因素影响，溧水房地产市场在2013年3、4月出现井喷，后市逐渐回归理性，而溧水整体均价一直在6000元/㎡上下徘徊。 Part2.1 市场回顾|房地产市场 截止2014年6月，溧水住宅库存已经达到6563套，按当月去化套数（294套）估算，现有库存需要22.3个月的去化时间，市场未来库存压力较大。（注：截止7月底，月成交171套，库存7081套） Part2.2 市场回顾|土地市场 溧2013G17 溧2013G23 溧2013G24 溧2013G32 溧2013G33 溧2013G31 溧2013G39 序号 地块编号 出让面积 总建面积 容积率 楼面价 投资商 1 溧 2013G39 63665 89131 1.4 1500 南京润科置业有限公司 2 溧 2013G31 69801 118662 1.7 1980 南京金友都房地产开发有限公司 3 溧 2013G32 58579 128873 2.2 1373 溧水亚东置业有限公司 4 溧 2013G33 67087 147591 2.2 1294 5 溧2013G24 121765 170471 1.4 1877 南京润科置业有限公司 6 溧2013G23 43375 60725 1.4 1877 7 溧2013G17 18672 56016 3 1750 南京华辉房地产开发有限公司 城北经济开发区从2013年至今共成交土地7幅（楼面地价在1294-1980元/㎡间），总出让面积约44.29万㎡，预计总建筑面积约77.15万㎡，未来市场竞争激烈。 瑞鑫路地块 宝塔路地块 Part2.3 市场回顾|区域市场划分 恒大金碧天下 创维乐活城 橡树城 一品骊城 观澜东郡 万科城 康利华府 嘉德园 南部新区 经济开发区 金东城世家 瑞鑫地块 宝塔路地块 南部新区（6500～7500元/平方米） 溧水未来中心区域，规划利好，配套完善，板块在售项目均价较高。 驱动因素：城市规划、学区、医疗配套 城北经济开发区（5000～6500元/平方米） 溧水相关产业聚集地，配套较少，板块在售项目均价较低。 驱动因素：价格 溧水房地产市场目前可以分为两个区域：南部新区及经济开发区，南部新区整体规划较好，配套完善，所以售价较高，而经济开发区受规划、配套影响，售价较低。 Part2.3 市场回顾|区域市场 代表项目 总建面积（万㎡） 容积率 物业类型 销售价格（元/㎡） 去化率 月均去化（套/月） 后续体量（万㎡） 康利华府 37.5 2.2 高层 7533 15% 14 25.8 嘉德园 6.86 2 高层 7463 45% 17 4.96 万科城 52.6 2.3～3 高层 --- --- --- 52.6 观澜东郡 15.8 2 高层 7542 29% 13套/月 14.3 Part2.3 市场回顾|区域市场代表项目 项目现状 在售高层（16层） 近期推盘节奏 2011年9月推1-6#，约658套 2013年9、10月推15-17#，约334套 2014年7月推18-20#，约285套 产品类型 92㎡两房两厅一卫 102㎡2+1室两厅一卫 135㎡三室两厅两卫 销售情况 一二批次基本售完，第三批目前去化15% 成交均价 7533元/㎡ 月均去化 14套/月 外部价值：新行政中心+实验学校+S7轻轨 内部价值：ArtDeco建筑风格+自带商业配套+精装大堂 康利华府 2013年销售 2011年销售 2014年销售 Part2.3 市场回顾