郫县市场调2014722.pptVIP

产品情况分析 建筑面积约136平，跃层套四格局，赠送率约9%左右，阳台赠送空间约50平。 产品情况综述 从面积段分布层面： 二期产品面积基本为90平起，且赠送空间相对较多，可拓展，实用性强 从产品布局层面： 二期产品主要为三房格局，单位居多，双卫和三卫有部分分布，产品舒适度有提示 从产品规划层面： 据了解，本项目产品低公摊的优势比较明显，远超竞品，可作为产品突破点之一 从产品对位层面： 基本以三房作为受众门槛，客群范围明晰，可针对性进行客户突破 产品方向：低公摊、高实得，买一套，送一间 备注：突出低公摊优势，同时将赠送和可变空间直接打造为“送一间”的概念，增强噱头 推售情况分析 一期 2011年1月开盘 目前已交房入住 二期 商业 二期80套住宅预计9月取得预售并正式发售 商业待定 二期80套住宅预计今年9月正式销售，目前已在排号，从4月至今，排号仅数十组，情况不甚理想。 二期住宅产品计划推出价格为3700元/平左右（不含优惠）。 SWOT分析 S 优势 1、地理位置优越，生活圈干道物业 2、产品全面升级，品质感凸显 3、价格同比竞品存在明显优势 4、电梯多层，入户直达 5、自身3500平商业专属配套 6、精致园林景观 7、智能管理系统，居住安全保障 8、超低物管费，最合理的居住成本 W 劣势 1、同比区域竞品规模较小，气势不足 2、自然资源缺乏，主题价值不明晰 3、自身配套较少，多为外部配套支撑 4、产品数量有限，客群范围受限 5、二期风格改变，与一期形象差异大 6、项目自身推广范围小，知名度不高 O 机会 1、项目已有客源储备基础 2、自身商业能为住宅带来价值提升 3、80套住宅，客源寻找更便捷 4、多层电梯能为项目提供宣传支持 T 威胁 1、区域竞品规模大，存在较强竞争 2、竞品产品线丰富，易导致客户分流 3、区域部分竞品已内部发售，抢占市场 4、区域竞品宣传范围广，压制项目宣传 5、大行业下行可能影响市场销售走势 核心卖点提炼 地段价值诉求： 润雅宜园 代言，安德生活圈 ——安德生活圈核心 榜样级人居社区—— 核心卖点提炼 产品价值诉求： 润雅宜园 买房，要买性价比 ——低公摊 高实得 买一套 送一间—— 第三部分 项目营销思路 THANKS! 安德镇润雅宜园项目 营销思路 HELLO！ START 2014年7月 意思堂出品 第一部分 市场竞品情况调研分析 区域内主要住宅竞品项目分布图 由图可知，核心竞品项目主要为：西湖半岛、晨辉国际新城，其次为上河居。 晨辉国际新城 上河居 本项目 核心竞品项目之——西湖半岛 西湖半岛 基本情况 产品定位 销售价格 推售情况 项目卖点 技 项目 类型 6+1 、7+1、8+1层住宅 术 总用地 面积 57907 ㎡ 总建筑 面积 88948 ㎡ 总户数 865 一期477户 指 容积率 1.8 绿地率 30.2% 物业费 ---- 标 主要 面积段 平层80-93-110㎡ 跃层78—86-90㎡ 配套 　 社区 配套 幼儿园、4000平社区园林 车位：1:0.7 约600个车位 交通 配套 成青快铁安德站 永乐路与蜀香路交汇处 西湖半岛 基本情况 产品定位 销售价格 推售情况 项目卖点 平层户型 套二 套三 大套三 产权面积（㎡） 80 93 110 产品分为两个类别，一类为平层户型，一类为6+1、7+1、8+1的跃层户型 平层面积段为80-93-110平三个面积段；跃层面积段为78-86-90平三个面积段； 产品数量基本均衡； 主题定位为生态养老型住宅 产品定位为首次置业两房和三房（养老居住置业居多），其次为改善型跃层。 跃层户型 套三 产权面积（㎡） 78 86 90 核心竞品项目之——西湖半岛 西湖半岛 基本情况 产品定位 销售价格 推售情况 项目卖点 户型空间设计合理，赠送面积相对较多，实得率基本在110%以上 客厅、卧室尺寸较大，居住舒适度能够保证。 一期主要在售户型 核心竞品项目之——西湖半岛 西湖半岛 基本情况 产品定位 销售价格 推售情况 项目卖点 推出楼栋 一期 1-7栋 推出数量 477 推出时间 2013.12.1 主力户型及面积段 80-110平 截止7月剩余套数 一期基本售罄 截止7月销售率 一期约98%以上 7月销售均价 尾盘均价3700元/平 二期报价约5000元/平 截止7月现场优惠 一次性93折 按揭95折 特别优惠 辽宁公益扶助基金支持 补贴后实得2800元 分析：项目去年12月1日首批次推出，一共7栋多层住宅，477套。目前5、6、7栋完全清盘交房，1、2、3、4栋还余部分尾盘，二期目前已开始内部进行推出，了解到价格为：5000元左右报价。 月均去化