考前預测班-房地产估价理论与方法.docVIP

收益还原法的基本公式 式中：P——土地价格； a——土地纯收益； r——土地还原率。 原理：收益还原法又称收益资本化法，是利用了经济学中的预期收益原理。土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性。由于土地具有永续性，人们可以期待未来的恒久性土地纯收益，当把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益a以一定的还原利率r折现为现在的价值时，就表现为土地的价格。 收益还原法不同情况下的公式 1、预期纯收益不变情况下的公式 （1）土地还原率固定，土地使用无限年期的计算公式与基本公式相同，为： 式中：P——土地价格； a——土地纯收益； r——土地还原率。 （2）、土地使用年期有限的土地价格计算公式 式中：n——使用土地的年期或有土地收益的年期。 2、预期纯收益变化情况下的公式 1）t年前(含t年)纯收益有变化，其值为ai；t年以后纯收益无变化，其值为a；r不变。 土地使用年期无限： P=+ (i=1…t) 土地使用年期有限为n： P=+× (i=1…t) 2）纯收益按等差级数递增或递减，差额为b 土地使用年期无限 P= 土地使用年期有限 P=( )×[1-]× 3）纯收益按一定比率递增或递减，比率为s 土地使用年期无限 P= 土地使用年期有限 P= 3、纯收益a、还原率r有变化的土地价格计算公式 P=++…+ 当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为： 房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限 不同条件下土地纯收益的计算要求及方法 1）土地租赁中的土地纯收益求取 土地纯收益＝年租金总收入－ 年总费用 2）房地出租中的土地纯收益求取 土地纯收益＝房地纯收益－房屋纯收益 房地纯收益＝房地出租年总收入－房地出租年总费用 房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原率 房屋 现值＝房屋重置价×房屋成新度 ＝房屋重置价－房屋总折旧 房屋总折旧额＝房屋年折旧额×已使用年限 3）企业经营中的土地纯收益求取 企业经营纯收益＝年经营总收入－年经营总费用 土地纯收益＝企业经营纯收益－非土地资产纯收益 （4）土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系： 公式1： 式中： r—综合还原率；r1——土地还原率；r2——建筑物还原率；L——地价； B——建筑物价格；d——建筑物折旧率。 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路：首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·(r2+d)＝L·r1 式中： L——土地价格； a——建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益 (a如为折旧后收益则去掉d)； B——建筑物的价格(依其他方法求得)； r1——土地还原率； r2——建筑物还原率； d——建筑物折旧率； a1——土地的纯收益 1．估价对象概况 某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10％，A地块面积450㎡，建筑面积为400 ㎡，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的0．2％。 2．估价要求 试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。 3. 估价过程 (1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 (2)计算出租总收益： 收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。 年总收益=30×400×12=144000(元) (3)计算出租总费用： 总费用包括以下几项： ①年税金=20×400=8000(元) ②年管理费=30×400×12X4％ =5760(元) ③年维修费=1500×400×2％ =12000(元) ④年保险费=1500×400×0．2％ =1200(元) ⑤计算房屋年折旧费： 房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院