万科设计变更中的成本控制要点5p.docVIP

万科设计变更中的成本控制要点 房地产项目开发周期长，前期不确定因素和开发过程中突发因素都比较多，因而难免会出现“变更”。 房地产项目开发中的变更通常分为设计原因变更和非设计原因变更。 设计环节直接决定了公司产品70%的成本支出，设计变更所带来的成本问题，十分值得房地产企业探讨。 具体而言，设计变更的成本控制紧抓两点：“图纸”+“合同”。 一、变更的界定及分类 设计变更包括的范围为：更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程量；改变有关工程的施工时间和顺序；其它有关工程变更需要的附加工作；合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发生其他实质性变更。 根据发生原因的不同，变更大致可以归结为以下四类： ★1、设计类 设计优化、设计错漏修改、政策变化、技术规范修改、现场条件变化等。 ★2、现场施工类 施工工艺困难、施工进度要求、材料采购供给困难或找不到所需要的合适材料、装修材料的定样定板等。 ★3、营销类 市场竞争、客户需求、定位及决策原因；主要指由于市场的变化，对户型、建筑单体、公建配套等进行的修改，这一类变更在分期开发项目的后期经常会出现；由于决策的变更，带来对产品品质档次要求的变化等等。 ★4、物业类 物业管理需求，如使用功能上不合理等。 二、变更流程管控：提出、归口和审核 变更的提出一般有建设单位、设计单位、监理单位和施工单位，客户也有可能，而建设单位内部又有营销、设计、采购、成本、工程、客服（或物业管理）等多个业务部门，他们从各自的角度也都会对项目提出不同的变更需求。 所以，针对所有的变更，企业必须要有归口管理部门，并要有专人负责进行统一管理、统一编号、统一下发变更通知单至相关部门，做好变更目录、保证变更文档的完整性，并监督设计变更的执行落实（如图纸标注、完成标识等）。 建立严格的设计变更审核制度，短时间似乎降低了效率，但可以减少很多不必要的签证，更重要的是，可以减少和杜绝由于变更随意所造成的产品品质变化及与交付标准不统一的风险。 特别需要关注的几类变更：如影响外立面、景观及公共部门装修效果的设计变更，就必须经过总设计师（或总工程师）的审批，以保证变更后的内容与销售合同交付标准相一致。 三、设计变更节点控制 设计变更的成本控制要把握好4个关键点： ★1、图审 (1)两步图审：一是初步设计图阶段、二是施工图阶段。 (2)内外结合：内部封闭式单专业图审、多专业交互图审，外部专家审+施工单位审+监理审+物业咨询顾问审，以内为主外为辅。 (3)建立不同阶段图审的企业内部图审问题标准集，作为审核参照。 (4)特别强调总图、小区竖向图、景观设计图的分别和对应图审。 与建筑单体相比，室外环境的可变因素更多，室外景观设计的要求和评审标准不同、施工的季节不同、树形的不统一、种植后的养护不同、施工队伍水平不同等，设计变更是难免的，这些变更都会直接影响建设成本。 为 此，在室外管网开始施工前，要对总图、小区竖向图、景观设计图进行全面对应检查，根据单体与室外的标高、相对位置，重新审视园区道路、景观与单元入口、人 防出入口等之间的衔接，各专业对图纸进行详细拼对，争取大部分问题在这一阶段的图纸上解决，统一进行变更，以使道路、景观施工时尽可能避免现场变更与签 证。 ★2、合同 房地产项目开发的“漫长”周期中，变更的发生是不可避免的，发生变更以后，第一时间要考虑的就是在“合同”中，双方对变更的发生是如何约定的！ 这个约定至关重要，这个“约定”是使对变更进行成本控制要把的最后一道关。 鉴于此，在合同签署之时，就要对各种“可能”做好周全考虑。 (1)首先，不要漏签和重复签。 无论涉及的是合同条件还是合同内容，如果在实施过程中补签，一定是被动的；不要重复签，房地产项目开发所涉及的合同体系复杂而庞大，有的合同的业务内容或业务范围就存在很大的交叉可能，提前注意划清界限。 由于前述两个原因引起的“变更”而付出代价显然是不值的。 所以要避免上述可能出现的两个问题，企业可根据过往操盘经验，逐步建立企业内部的标准的合同体系。 (2)其次，针对专项工程的“设计+施工”的捆绑合同的变更条件的设置和说明。 比如幕墙、铝合金门窗、火灾报警、楼宇智能化等工程，由于此类工程专业集成度较高，一般的开发商很难对其设计或在其施工工程中对其实现专业的把控，常常出现前期一切推进良好，后期“被变更绑架”的尴尬窝火局面。 (3)第三，关注实施周期较长、产生变更可能性较大的合同的变更条件的设置和说明。 比 如总包合同、设计合同等。总包合同实施周期很长，不可避免的涉及大量变更，对它的变更条件的进行设置和说明，可以对变更的成本控制打好基础；设计合同处于 项目开发实施的前期，不确定性很多，发生变更的可能很大，全套初步设计甚至施工图推翻重来的可能性很大，例子也很多，对它的变更条件