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广东省房地产物业管理及中介服务业的发展现状及趋势分析 2007-01-18 上午 11:01:46 ? ? 总点击数：194 经济普查系列分析报告之十一 ??? 本文以经济普查数据为基础，分析我省房地产物业管理及中介服务业的发展情况、存在问题及未来发展趋势，为规范发展广东房地产物业管理及中介服务业提供科学决策依据。　　一、现状：初具规模　　广东房地产市场于上世纪80年代起步，90年代得到快速发展，2000年以来进入调整。随着经济的高速发展，房地产市场的投资与消费主体、市场规模和结构、管理理念与方式、产业链条等都发生了深刻的变化。房地产物业管理和中介服务业是房地产市场的重要组成部分，也伴随着房地产市场而不断快速发展。目前，全省已形成了以其为主体的较完整、较成熟的住房消费服务体系。2004年，广东房地产物业管理企业有4868个，从业人员27.89万人，在管物业建筑面积4.30亿平方米，资产总计698.33亿元，营业收入168.50亿元。中介服务企业有2864个，从业人员3.89万人，房屋代理销售出租面积2408万平方米，资产总计171.49亿元，营业收入34.54亿元（见附表1与附表2）。　　广东房地产物业管理及中介服务企业有以下主要特点：　　1、市场化程度较高，私营企业、个体经营是我省物业管理及中介服务企业发展的主体。在广东房地产物业管理及中介服务企业中，国有及国有控股企业共有企业个数737个，从业人员5.25万人，分别仅占全部企业的9.5%、22.7%；港澳台和外商企业322个，从业人员3.49万人，分别仅占4.2%和11.0%；而集体、股份制企业和私营企业、个体经营其企业个数和从业人员比重分别占全部的86.3%和66.3%。　　2、行业利润向高资质的企业集中。2004年，属于一、二级资质的物业管理企业有321家，占6.6%；从业人员有8.45万人，占30.3%；而营业收入49.95亿元、利润总额3.62亿元，分别占29.6%和23.1%。　　3、行业竞争激烈但多数企业仍正常发展。当年处于停歇业、筹建、关闭及其他非营业状态的企业有1235个，仅占16.0%，其余的6497个企业处在正常的营业状态中。　　4、企业纳入政府工商管理监督的机构比例较高，大多企业走上规范化企业发展道路。其中属企业类型的有7430个，占96.1%，属事业单位、民办非企业单位和其他组织机构的仅占3.9%；执行企业会计制度的有7266个，占94.0%，而执行事业会计制度和其他会计制度的仅有330个，占6.0%。　　5、大部分聚集在珠三角地区。东西两翼和粤北山区所占份额很少，具体情况见下表： ? 地 区 个数(个) 人员(人) 资产(亿元) 收入(亿元) 利润(亿元) 珠三角 7015 300738 842.08 197.08 21.36 #广州、深圳 4532 236895 664.66 169.07 19.86 东翼 243 7580 8.16 2.55 0.02 西翼 193 4129 7.75 1.54 -0.25 粤北山区 281 5339 11.83 1.87 0.25 　　6、规模优势较沪、苏、浙明显。不少企业无论是单位个数还是就业人员规模，都排在上海、江苏和浙江的前面，尤其是数量上的优势比较明显。2004年广东物业管理的企业法人分别比上海、江苏和浙江多2000家、2672家和3127家，中介服务法人企业比江苏和浙江多871家、815家。2004年全省物业管理企业和中介服务企业的总资产分别是上海、江苏、浙江的1.17倍、4.55倍和5.19倍。　　二、问题：发展滞后　　广东的物业、中介已经具备一定的规模。由于市场进入门槛相对较低，大部分企业知识含量较低，多数只是提供简单劳动式服务和较低的技术管理，与不断发展的专业化、品牌化、信息化、网络化经营方向的市场需求不相适应；尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理和中介服务的法规、政策，但缺乏完善的法律法规保障，其物业管理及中介服务市场中不断发生的矛盾纠纷与现有法律法规滞后不相适应；相关政策偏重房地产一级市场的管理，但对二级、三级监管不足，二、三级市场与一级市场的政策延续与管理的滞后不相适应。上述三个不相适应使企业在一定程度上存在短期行为，表现在经营管理方面上主要存在如下问题：　　1、企业的经营化管理程度较低，未能适应市场不断发展需要。随着市场经济的发展和完善，我省物业管理和中介机构面临着尽快提高产业化程序的形势，只有懂经营、通业务、会管理的专业化队伍才能适应。尽管全省物业和中介管理机构多数均是企业类型，还有相当部分单位特别是中介机构是挂两块牌子的行政或事业单位，不仅不具备独立的法人资格，而且人事分不开，财务不能进行独立核算，工作程序和管理机制缺乏规