【2017年整理】近代中国金融业对房地产业的投资-丁晓中-3页.docVIP

近代中国金融业对房地产业的投资 丁晓中 近代中国房地产业的产生和发展与金融业是分不开的，了解近代中国金融业对房地产的作用，无疑对当今房地产业的健康发展有一定的借鉴作用。 房地产商品占用资金量大，生产、流通、消费周期长，企业和个人的财力一般难以支撑，必须依靠金融业的支持，而房地产商品的耐久性和使用过程中的自然增值特性对金融业也有强烈的吸引力。中国近代房地产的发展，正是金融业与房地产互相依存、互相促进的结果。 抵押贷款是金融业与房地产业联系的最普遍的形式，是一种间接投资，是城市土地资产投资的主要方式。对于土地使用者来说，作为借方，既可以得到巨额资金，又可以保留财产，并坐享收益；对于贷方来说，接受土地为抵押品，不但能避免贷款投资风险，还能得到有保障的贷款投资收益。 在华外资银行大都涉足房地产，外国房地产公司的背后，也常以外资银行作靠山。1936年估计外资银行在中国占有房地产合计13，265万元，有的银行如英商沙逊银行，完全是靠土地投机的利润创办的，它所占有的地产占该行总资产的75％。 外资银行投资土地的最主要方式就是抵押贷款。上海的外资银行如汇丰、花旗、东方汇理银行等，都经常受理外国房地产商的抵押借款。汇丰银行放给业广地产公司的抵押贷款数额巨大，1935年达900余万银元。中国建业地产公司1921年～1928年的借款，最低额为284万元，最高时达1115万元。1936年左右，上海外国房地产商在14家外资银行抵押的房地产达12，128万元。 上海中国人经营的银行、大钱庄也十分热衷于房地产抵押放款。1906年福康钱庄的房地产抵押放款36，500两白银，占其抵押放款总额的11.5％，到20年代达20％左右，30年代后，除1938年～1939年房地产业受战争影响不景气外，一般占50％左右，1936年竟占68％，1943年～1944年则高达97.3％。由此可见抵押放款已成为上海金融界十分普遍的业务。 金融业对房地产业的抵押贷款不仅在上海，而且在南京、汉口等其他大城市也很普遍。另外，除了抵押贷款外，银行还向房地产业直接投资，扩大自有资产。 20世纪20至30年代是我国金融业向房地产业投资最为集中的时期。在华资创办的银行里，“南三行”(浙江兴业、浙江实业、上海商业储蓄银行)和“北四行”(金城盐业、中南、大陆银行)对房地产业的投资比较集中。 浙江兴业银行，是华资银行直接经营房地产业务较早、规模较大的一家。1928年该行开始建造住宅出售，1930年1月正式拨款50万元，设置“信托部”，经营房地产业务，包括自建出售、出租、代理保管、收租等。在近代上海金融界，浙江兴业银行的房地产业务做得最大，也最著名，成为金融业的房地产大王，到40年代末，已拥有近千幢房屋，占浙江总资本的70％以上。 四行储蓄会是对房地产业影响较大的投资大户，该会是由“北四行”联合集资于1923年成立的，总会设在上海，在南京、天津、北平、汉口等地设有9个分会，1923年～1936年，四行储蓄会各项储金总额达9000余万元，成为当时全国最大的储蓄银行。 由于房地产业是一项专业性、技术性较强的投资，各银行都有专门部门经营。从20年代末开始，许多银行成立了信托部，由信托部专门负责房地产经营，如四行信托部专门制定有不动产信托规则，包括代理买卖、代理租赁、代理执业、代理建筑等各项。其他如上海商业储蓄银行、新华信托储蓄银行等，都有订购住宅、建筑贷款等具体办法。 外资银行对中国房地产业的直接投资，估计1936年其在华财产、不动产占7％，约4000万元，其中包括外国银行本身的营业用房。同年华资银行不动产投资仅占其总资本额的2％，大约5亿元法币，折合4425万美元，投资绝对数额比外资银行要高，但在自己总资本中的比例则比外资银行小三分之二以上。 近代中国银行业对房地产业的投资状况可概括为以下几点： 1少数大银行投资多，一般中小银行投资少； 2投资时间相对集中于30年代初至抗战时期，这一时期其他行业不景气，使资金向房地产业涌流，形成银行业投资方向的变动，助长了房地产投机； 3投资地点集中在几个大城市，尤其是上海租界，其他地区投资比例很少，造成房地产业发展不平衡； 4近代中国银行通过抵押贷款，普遍涉足房地产业，并且以信托部等机构兼营房地产业，但始终没有分离出独立的房地产金融机构； 5对房地产业的直接投资十分有限，主要还是把抵押贷款作为融资手段。 金融不良债权转让合同的效力 来源： 作者： 日期：09-10-20 　　国家为了防范金融风险，解决国有商业银行不良贷款问题，1999年国务院组建了华融、长城、东方、信达四家金融资产管理公司，分别受让了工、农、中、建四家国有商业银行不良资产。不良债权转让包括政策性和商业性不良债权转让