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国家税务总局税务干部进修学院讲稿 房地产业“营改增”税收政策分析 陈斌才 （教研一部税务稽查教研室　教授） 0514henbincai1965@126.com 一、纳税人 （一）政策依据 第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 （二）政策解读 （1）认定纳税人的两个要件：一是发生了应税行为，二是应税行为发生在境内。 （2）纳税人的构成：除企业和个体工商户外，行政单位、事业单位、军事单位、社会团体以及其他个人提供应税劳务，也应当缴纳增值税。 二、征税范围 （一）政策依据 第九条 应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。 《规定》第三条：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 （二）政策解读 1.认定征税范围的两个要点：境内；发生应税行为。 2.转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 三、税率和征收率 （一）政策依据 第十五条 增值税税率： （一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。 （二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 （三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。 （四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。 第十六条 增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 （二）政策解读 1.增值税税率适用于一般计税方法，征收率适用简易计税方法。 2.增值税征收率除3%的一般规定外，还有5%的特殊规定。 四、计税方法 （一）政策依据 第十七条 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 第十八条 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。 一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 第十九条 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）政策解读 1.一般纳税人提供特定应税服务，可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。 2.一般纳税人选择适用简易计税方法的项目有：建筑业的老项目、清包工和甲供工程，房地产的老项目、原不动产。 五、销售额和销项税额 （一）政策依据 第二十二条 销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式： 销项税额=销售额×税率 第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 《规定》第一条.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 （二）政策解读 （1）销项税额是纳税人提供应税服务所包含的整体税金，只有增值税一般纳税人才会出现和使用销项税额的概念。 （2）增值税是价外税，销售额中不包含增值税额。如果提供的应税服务是含税定价，计算销项税额时应当将含税销售额换算为不含税销售额。 （3）房地产开发的一般纳税人计算销项税额时，可以从销售额中扣除向政府部门支付的土地价款。 六、进项税额 （一）政策依据 第二十四条 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资