【2017年整理】房地产企业现金流压力测试分析.doc

房地产企业2010年现金流压力测试分析2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》之后，房地产行业形势骤然紧张。在各项调控措施落实过程中，热点房地产市场和房地产企业逐渐开始感受到阵阵寒意。为判断开发商在面临现金流入持续下降时面临的资金风险，我们选取30家在大陆和香港上市的房地产公司（表1）进行压力测试。评估其在面临持续资金回流减弱情况下的资金链承压状况，希冀从中判断房地产企业对潜在市场风险的承受能力，并对这部分企业如何“过冬”给出中肯建议。表1：正略钧策压力测试样本企业一览序号企业名称 商业模式 产品领域 产品定位1恒大地产销售为主住宅为主中低端2绿城中国销售为主住宅为主中高端3万科集团销售为主住宅为主中高端4中国海外销售为主住宅为主中高端5龙湖地产销售为主商住均衡中高端6碧桂园销售为主住宅为主中低端7招商地产销售为主住宅为主中高端8合生创展销售为主住宅为主中高端9华侨城A销售为主住宅为主中高端10方兴地产销售为主住宅为主中高端11荣盛发展销售为主住宅为主中低端12宝龙地产销持均衡商业为主中低端13中粮地产销售为主住宅为主中低端14北辰实业销持均衡商住均衡中低端15金地集团销售为主住宅为主中高端16保利地产销售为主住宅为主中高端17远洋地产销售为主住宅为主中低端18华润置地销售为主住宅为主中高端19广州富力销售为主住宅为主中高端20金融街销售为主商业为主中高端21世茂地产销售为主商住均衡中高端22复地集团销售为主住宅为主中低端23首创置业销售为主住宅为主中低端24合景泰富销售为主住宅为主中高端25SOHO中国销售为主商业为主中高端26金隅嘉业销售为主住宅为主中低端27首开股份销售为主住宅为主中低端28雅居乐销售为主住宅为主中低端29亿城股份销售为主住宅为主中低端30建业地产销售为主住宅为主中低端正略钧策根据房地产行业特点设计压力测试方案楼市对调控的反应一般会经历“成交量下跌——价格下跌”的过程。目前调控政策已对市场成交量造成较大幅度影响。但在价格方面，除了恒大85折领跌之外，其他开发商动作尚不明显。但如果政策持续实施甚至加码，购房者观望情绪将进一步加重，并进而导致房地产市场成交量和成交价同步回落。与此同时调控政策还收紧了开发商的融资渠道，对其现金流造成较大影响。鉴于房地产行业收入和成本实现的递后性，正略钧策设计了基于企业资金管理水平的压力测试方案，在企业2009年底资金状况（表2）的基础上判断其2010年资金承压能力。表2：受试企业2009年底资金状况一览企业名称2009年底资金状况亿城股份1,223,686,826 中粮地产1,334,201,830 建业地产1,528,798,000 宝龙地产1,764,225,000 荣盛发展1,922,003,947 合景泰富2,540,698,000 华侨城A2,948,803,859 方兴地产3,523,274,000 复地集团3,674,589,000 雅居乐4,372,155,000 北辰实业4,567,455,757 碧桂园4,608,708,000 首创置业4,879,372,000 金隅嘉业5,499,609,000 合生创展6,546,144,000 广州富力6,642,279,000 龙湖地产6,801,573,000 世茂地产6,918,958,000 SOHO中国7,122,768,000 恒大地产7,333,232,000 招商地产8,775,661,067 金地集团9,249,517,548 绿城中国9,405,347,000 首开股份11,951,307,281 金融街13,188,730,074 保利地产15,227,911,967 远洋地产17,619,619,000 华润置地19,513,576,000 万科集团22,002,774,937 中国海外23,781,456,000 此轮宏观调控可能从以下几方面加大房地产企业的资金压力。影响销售额。已经出现的销售量回落和可能出现的销售价格下降都可能影响经营活动现金流入。我们假定测试期内由于影响房地产企业的销售回款只能达到预期水平的70%；影响融资。宏调政策基本关上了上市、增发和公司债融资的大门，可供房地产企业选择的融资方式主要是抵押贷款融资。由于2009年房地产企业通过银行借款渠道融资额较大，2010年将陆续进入还款期。且2010年商业银行收紧了对房地产行业的信贷支持力度，因此可以预期2010年开发商通过银行借款渠道弥补资金缺口可行度不高。企业个别因素。对于一些发生较为显著的投资活动或筹资活动的企业，根据其实际情况进行专门调整。如保利2010年融资70亿元，必将对其资金状况改善乃至整个经营活动产生积极影响。同时，我们根据公开信息和专业判断对主要开发商2010年的开发规模进行了估计，并进而根