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注册物业管理师《实务综合》模拟考试重点案例分析题 1）按照股东的出资形式来划分，重组后该企业属于哪种类型的企业？ 2）重组后该公司属于哪种组织形式，这种组织形式有什么优缺点？ 3）单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为几级？ 4）该物业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天？ 答案： 1）该企业属于有限责任公司。 2）就组织形式来说，他属于直线－职能的组织形式。其主要优点是加强了专业管理的职能，其主要的缺点是结构人员过多，成本高；横向协调困难。 3）单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为二级。 4）最迟为2007年3月17日 三.某旅馆拥有一个现代化停车场。该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作人员。将自己的轿车开进了停车场，停放好后便离开了。当先生返回取车时发现轿车丢失。先生作为原告，要求旅馆赔偿。由于该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作人员控制，所以当张先生把车停放在该车场的时候，已经形成了关于车辆保管事实合同。由于免费停放必须以入住旅馆为前提，所以这种“免费”在实质上不是一种免费行为，所以这也不是一种无偿停放的行为。应此法院会支持张先生的请求。题干为：开发商的说法对吗？为什么？ 答案： （1）新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制订业主临时公约，作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件。经过业主书面确认业主临时随着住宅转让合同的生效而生效。住宅使用公约在前期物业管理阶段对全体业主、使用人都具有约束力。 （2）建设单位在未出售一些房屋前，是这些未售出房屋的业主，应当受到业主临时公约的约束。同时，使用人也受到业主临时公约的约束，所以开发商应当承担责任。 （3）开发商或是业主将其所有住宅出租时，应告知并要求使用人遵守住宅使用公约和物业管理有关规定。 答案： （1）拒绝移交的理由不成立，理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途径解决（答因合同已经终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料也可得分）。 （2）通过如下途径进行：第一，乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验纪录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作；第二，自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案；第三，乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。 答案： 不会得到法院支持。原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件，其财产权受到了侵害，但侵权人并非物业公司，而是入室盗窃的罪犯。物业公司在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，既设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动。所以物业公司在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。 至于 “朝南窗不允许安装防盗窗”，这是业主和物业公司之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，业主提出要求物业公司承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。 答案： 问题1： （1）根据《商品房实行住宅质量保证书》的规定，开发企业对管道渗漏保修期不低于1年，业主购房已经4年，因此开发商不应该承担责任。 （2）水表接头老化断裂的问题发生在业主房屋内，虽然不是业主认为造成的，但是由于房屋的所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，也没有其它途径可以不进入业主房间便知道其中的设备状况。所以，水管老化造成的损失应该由业主个人承担。 （3）当然，也不排除物业公司承担责任的可能性，若在本例中，物业公司在接到楼下业主的举报后没有及时采取措施，如马上联系楼上业主，而是采取了消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司就应当承担一定的责任。答案：问题1： 物业公司在设置了地滑警示标志的情况下无需承担责任，否则需要承担责任。 答案： 问题1： 停车场并未实际控制该车辆，李某和停车场间也不曾有任何口头或其他方式的协议。因此，李某只是租用了一个停车位，而并没有与停车场之间产生委托占有的寄托关系。所以停车场不应赔偿李某的损失。答案： （1）一般情况下，物业管理公司使不可以破门而入的。因为物业公司没有调查清楚原因就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯的权利。但是，若接到报警，并有明显的迹象表明住户家中存在危险情况，并无法采取其它方式或来不及采用其它方式（比如通知家人）进入的，属于法律上的紧急避险的情形，可以破门而入。 （2）值得肯定的是，物业公