【2017年整理】谈谈外资房地产投资公司在中国的现状和前景如何.docxVIP

外资房地产投资公司在中国的现状和前景如何 1.资金方面 外资有钱，因为外资滚了很多年，大陆能与这些外资抗衡的也就国企几家有实力。 2.开发规划理念 首先我是做商业地产这一块的，那就把太古地产拎出来单说吧。尽量不打马虎眼，诚恳点。 不盲目扩张，一步一个脚印走的很踏实。说到这里我要批评国内的开发商，盲目扩张，疯狂掠地，然后销售回笼资金，然后再攻城略地，大有零售业抢占市场份额的火药味。说实话，我不看好WD，但也不详细点评。太古在这方面做的就很好，太古在香港的四个项目每年的租金收益是30亿港元（10年财报），2011年北京三里屯village租金收益大约是4亿多港元。太古的物业是不出售的基本全部持有。太古有没有钱？太古有钱，比国内的开发商有钱多了。但是人家从不盲目的跟风。我想这一点，值得我们做企业做人学习。 地产牵涉到城市未来数十年、数百年的发展，甚至更久远。我想说的是，企业虽然是赚钱的机器，但是很多钱不可以盲目的去赚。比如一直很热门的话题——奶粉。今天我们可能看不到很远的未来所影响的结果。这就像是一个潜伏期很长的病毒。一旦爆发不疯即死。 设计理念。可以支撑未来相当长的一段时间。国内很多物业支撑不了未来的发展格局，不少地区，2000年前的物业项目现在又要必须拆掉。拆掉挺可惜，不拆掉又不适合当前的实际情况。大家比较熟悉也就是三里屯的Village了，开放式的购物中心，这种设计是未来的主流趋势。在这方面目前国内还尚没有一家可以可以跟得上。比如三里屯的动线很宽，密度很低，这样其实是牺牲了有效的营业建筑面积的。如果是国内的公司肯定不会放弃任何一点一滴的可以利用土地的。所以说太古为项目着想眼光比较长远，理念比较前沿；国内大部分开发商呢，为腰包着想，鼠目寸光。比如WD的不少项目Mall旁边搭配的商业街基本都成了摆设。 运营，太古做商业地产几十年了，行业经验极其丰富，手段也很好。值得我们行业人去好好的学习一下。举个小例，Shopping guide（导购），大家谈微笑服务多少年了？相信各位都有这样的体验，你问她厕所在哪？手一指：就在哪？ 到底在哪呢？不少没有方向感又羞涩的朋友只能憋着慢慢找。 政策公平性问题 我在自己的微信说过沃尔玛在中国的故事，中国是个很特殊的市场。为什么呢？年龄大一点的知友知识面广的知友了解早期开放的时候。大陆的各方面的法律法规有的没有有的就干脆执行不了。 1978年开始的零售业开始流通体制改革。1992年允许外资零售企业进入中国零售领域以后，中国的整个零售市场就开始高速度的发展。为什么要说这个看似无关的话题呢。90年代初左右的时候，那时候政府还没有明确的政策规定外资零售可以进入大陆进行拓展经营，这时候的家乐福就绕道和北京的一家叫：“中创”的公司合资经营零售，这样算是进入中国了，有点第一个吃螃蟹的意思。当然这中间和政府的斡旋，我们外人不可而知。家乐福相比其他的零售商一直都很适应中国市场，形象点说，就是整体都够本土化。 政府对外资二级市场开发的态度：限外 拿广东来说就很有代表性，因为广东是港资的主要目标。但是政府对外资在二级市场的开发是比较排斥的，甚至一度禁止。更别说一级市场。大家都知道在中国做个屁大的生意都要看政府的脸色。卖个西瓜都要躲着城管。 90年代的时候，已经有很多外资地产公司进入中国，比如后来的凯德系统。但是这些外资系统一开始几乎全都铩羽收紧了。这是为什么呢？ 令人琢磨不透的政策 复杂繁缛的审批程序，特别是北京地产界的朋友，应该感受更深。走程序的过程，基本如同炼狱，本土企业如此，更何况是外资。 背离市场规律的价格。 人才很少，那时候的中国简直就是个大筛子。到处漏洞。同理本土的人才也很少，搞个房地产开发？开玩笑，以前都是国企统一复制单位宿舍。哪有什么人见过房地产市场是个什么样子。更别说人才了。 奇葩政策 举个小栗子。 2005年10月12日，建设部下发了《房地产估价机构管理办法》，其中规定：自2005年12月1日起，境内的房地产估价机构必须由具备境内评估资格的自然人申请成立；自然人持股比例不得低于60%。 2006年年中前后，国家出台的《外资银行管理条例》规定：从2006年12月11日起，外资银行注册成为境内法人银行可开展人民币业务。根据中国有关法律，为境内银行提供估价服务的机构，必须是经中国政府批准且在境内注册的房地产评估公司提供。 好啦，就在这个背景下，震惊地产界的奇葩事情发生了：戴维斯20多个人集体结伴出走。 事件经过如下： 按照当时法规，第一太平并不具备中国法律所要求的开展估价业务的合法资质，如再出具评估报告属于违法，李旭这样有国际资格的估价师的签字，亦不具备法律效力。“如果提供给客户的评估报告中有一份引发争议遇到起诉，法庭很有可能判定我们是违规经营，我在内地的执业生涯将到此结束。”李旭说。无奈之下，第一太平